나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502410 [1] 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “굴다리오거리” 북동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 지상 14층 건물 내 제5층 제502호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 및 주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지 입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 중로변의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502410 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 5층 502호

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 공동주택, 업무시설)

준공년도: 2015년

건축구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 9.21㎡ (약 2.79평) - 토지 지분

건물면적: 57.48㎡ (약 17.39평)

감정가: 175,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “굴다리오거리” 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 유무

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설의 존재 여부는 직접적인 현장 조사 및 외부 지도 서비스 확인이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재를 특정하기 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이용민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 10일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (장진영)

보증금: 182,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 18일

확정일자: 2022년 4월 4일

배당신고일자: 2024년 2월 26일

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 등기부권리 요약

말소기준권리: 2023년 4월 18일자 부평세무서장의 압류 (갑6)

주요 권리 내역:

* 을1: 주택임차권 (장진영, 182,700,000원) - HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 182,700,000원) - 말소 예정

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

등기부채권 총액: 182,700,000원

3.3. 인수되는 권리 여부

등기사항 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 특히 을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 소멸될 가능성이 높습니다. 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 개요

투엠캐슬은 2015년에 사용 승인을 받은 집합건물로, 철근콘크리트 구조이며 지상 14층, 지하 1층 규모입니다. 해당 물건은 5층에 위치한 오피스텔입니다.

4.2. 최근 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 9월 1일 유사 면적(전용면적 62.36㎡)의 물건이 140,000,000원에 거래되었습니다.

이는 제곱미터당 약 2,245,000원 또는 평당 약 7,420,000원 수준입니다.

제공된 건물면적 57.48㎡ (약 17.39평) 기준으로는, 평당 약 8,050,000원의 거래가액을 보입니다.

감정가는 175,000,000원으로, 평당 약 10,060,000원 수준입니다.

4.3. 지역 상권 분석

본 물건이 위치한 부평동 굴다리오거리 인근은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 일정 부분 확보될 수 있는 입지입니다. 상권은 일반적인 도심 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 편의

단지 내 또는 인근에 상업 시설이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 지역 내 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 기타 생활 관련 사항

토지이용계획상 외국인 등 주택용도 취득 제한 구역에 포함되나, 이는 주로 주거용으로 취득 시 적용될 수 있으며, 오피스텔의 경우 용도에 따라 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건 정보가 기재되어 있습니다. 이 조건의 구체적인 내용과 경매 절차에 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 등장하는 복합적인 상황이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

권리분석상 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 상황은 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.3. 법규 관련 리스크

토지거래허가구역 지정은 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 허가를 필요로 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 투엠캐슬 오피스텔로, 감정가는 1억 7,500만원입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 최근 유사 거래 사례가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려할 때, 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG의 인수조건 변경에 대한 자세한 내용 확인 시, 추가적인 투자 기회가 발생할 수 있습니다.

* 입지: 부평동 굴다리오거리 인근으로, 생활 편의 시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 175,000,000원

최근 매매 사례 (JSON): 140,000,000원 (2025년 9월 기준)

건물면적: 57.48㎡ (약 17.39평)

평당 시세 (매매 사례 기준): 약 8,050,000원

JSON의 2025년 9월 매매가는 현재 시점(2026년 7월)으로부터 약 1년 전의 거래로 보입니다. 감정가가 해당 거래가보다 약 25% 높게 책정되어 있으므로, 시세 조사 및 현장 가치 평가가 중요합니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항이 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

현재 시점의 정확한 시세를 파악하기 위한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다. 제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 할 경우, 최근 매매가와 감정가 사이에서 투자 가치를 판단해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

이 예상 입찰가는 일반적인 경매 물건 분석에 기반한 것이며, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 사항에 대한 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.