나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502415 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의시장 사거리' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상13층 건물 내 제2층 제204호로 - 외벽 : 외장타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성한 2필지 일단의 정방형 토지로서 현황 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 2필지의 토지 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층204호 (우성캐슬)

사건번호: 인천지방법원 2026타경502415 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

건물면적: 59.15㎡ (약 17.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의시장 사거리' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)에 해당함. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을1 주택임차권(강동근, 150,000,000원)은 말소 예정이며, 말소기준권리는 갑13 강제경매(주택도시보증공사, 150,000,000원, 2026-03-26 접수)임.

3.2. 주요 권리사항

* 갑2: 소유권이전 (2017-07-11)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-10-08)

* 을1: 주택임차권 (강동근, 150,000,000원, 2021-03-04 전입, 2021-02-09 확정). 대항력 없음. 배당신고일자 2025-03-28. 본 임차권은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨.

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사, 150,000,000원, 2026-03-26 접수) - 말소기준권리

* 갑14: 압류 (성북세무서장, 2026-04-06 접수)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강동근 (주택도시보증공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2025-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재된 지역으로 '숭의시장 사거리' 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건이 양호한 편임. 주변에 상가점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 환경

특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 인근 숭의동 128의6번지에 6년째 공사 중단된 고층 건물이 있어 일부 미관을 저해할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 관련 사항에 대한 구체적인 내용을 파악할 필요가 있음.

* 내부 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조를 확인하지 못하였으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 함.

* 토지거래계약 허가구역: 해당 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지정기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이므로 경매 낙찰 후에는 영향이 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 본건 우성캐슬 오피스텔은 '숭의시장 사거리' 인근에 자리하여 교통 및 상업 활동에 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 강동근은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용 확인과 현장 방문을 통한 내부 상태 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 숭의시장 사거리 인근의 우수한 접근성 및 풍부한 유동인구를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 인근 지역의 다양한 편의시설 및 주거, 상업 시설 혼재로 인한 상권 활성화 가능성.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* HUG 인수조건 변경 사항을 파악하여 유리한 조건으로 접근 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 실거래가 정보가 제한적이거나 직접적인 매매가 확인되지 않아 정확한 현 시세 파악에는 어려움이 있습니다. 다만, 인근 '다송캐슬' 오피스텔의 경우 2025년 2월 26일 73A 타입 (전용 약 73㎡)이 1억 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2017년에 준공된 유사 건물임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 및 현장 확인 사항 등을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 즉, 146,000,000원 ~ 160,600,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.