나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502413 [1] 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천계수중교' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 아파트 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일 : 2010.07.22.)내 3층 301호로서 - 외벽 : 드라이비트마감, 타일붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리(구획정리)), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이고, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경502413 (1) 사건으로, 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 102동 3층301호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 153,000,000원이며, 건물 면적은 51.22㎡ (15.49평)이고 토지 면적은 37.39㎡ (11.31평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건물 사용승인일은 2010년 7월 22일입니다.

아델라이타운하우스 102동은 총 5층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

총 주차 대수는 128대입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천계수중교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 아파트 단지들로 형성된 주거지역입니다.

교통 상황으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 5필지가 일단의 부정형 평지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 19일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소될 예정으로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부상 '을구 3번' 주택임차권(권리자: 조 , 권리금액: 156,000,000원)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없으며(확정일자 2022.04.04, 전입일자 2022.05.02), 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 언급되었으나, 이는 HUG 자체 보증과 관련된 절차로 해석되며, 매수인이 인수할 임차보증금 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서운동 일대는 주거지역으로, 주변에 아파트 및 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

단지 내 상가나 인근의 소규모 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인천계수중교 인근에 위치하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 우수합니다.

* 교육시설: 주변에 인천계수중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업 시설 및 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 본 물건이 속한 아델라이타운하우스는 2010년에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 물건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권보전 및 임차인 보호 절차와 관련하여 특정 조건을 변경하거나 적용했음을 의미하며, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석 결과 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 물건은 토지거래계약 허가구역에 해당하여, 매수인은 관련 규정을 확인하고 필요한 절차를 이행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천지방법원에서 진행되는 본 경매 물건은 서운동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

건축년도가 2010년으로 비교적 양호하며, 건물 및 토지 면적 또한 일반적인 다세대주택 규모를 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 매수인이 인수할 권리상의 부담은 없습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 이는 HUG의 채권 보전 절차와 관련된 것으로 보이며, 매각으로 인한 낙찰자의 보증금 인수 의무는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 모든 등기부상 권리가 말소 예정이므로, 명도 외 권리상의 위험은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* HUG 관련 절차: HUG 인수조건 변경 사항은 입찰 전 정확한 내용 확인이 필요하나, 통상적으로 HUG 관련 물건은 채권 회수를 위한 절차가 체계적으로 진행됩니다.

* 지역 내 주거 수요: 인천 계양구 서운동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 3.3㎡당 약 300만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 전용면적 51.22㎡(15.49평)에 이를 적용하면 대략 153,000,000원에서 156,000,000원 범위의 시세로 추정됩니다.

감정가는 153,000,000원이며, 최근 거래 사례 및 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 감안한 예상 입찰가는 155,000,000원으로 산정합니다.

이 예상가는 낙찰을 위한 전략적 금액이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 조정될 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 순수 건물 및 토지 가치 평가에 기반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.