나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502361 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-55 10층1002호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 연립주택 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 숭의역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상14층 건물 내 제10층 제1002호이며, 외 벽: 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(47개 호, 주차 43대, 용적률 829.58%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로인 아암대로, 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금300,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

-건물에 '항마스타타워'라고 적혀 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502361 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 624-55 10층1002호 (새주소: 인천광역시 미추홀구 아암대로 57)

건물명: 항마스타타워 (건물 내 1002호)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 제2종근린생활시설 외 4, 제1종근린생활시설)

건축년도: 2018년 12월 24일

감정가: 256,000,000원

토지면적: 10.68㎡ (약 3.23평)

건물면적: 68.84㎡ (약 20.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 연립주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 숭의역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통상황은 양호함.

도로상태: 북측으로는 광대로인 아암대로에, 남측으로는 소로에 접하고 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 갑13. 압류 (김포세무서장) 2023-09-12 접수

등기부 요약:

* 을3. 주택임차권: 박혜림, 보증금 300,000,000원, 확정일자 2022-03-22, 전입일자 2022-04-15. (등기부상 말소 예정)

* 갑13. 압류: 김포세무서장, 2023-09-12 접수. (말소기준권리)

* 갑14. 압류: 미추홀구, 2023-11-13 접수. (말소)

* 갑15. 강제경매: 주택도시보증공사, 2026-03-26 접수. (말소)

* 갑16. 압류: 국민건강보험공단, 2026-04-10 접수. (말소)

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)"로 명시되어 있으나, 등기부상 을3번 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 제2종 근린생활시설이며, 기타 용도로 제1종 근린생활시설 등이 기재되어 있습니다. 다만, 이용 상태는 오피스텔로 등재되어 있습니다.

주변 상권: 오피스텔, 아파트, 연립주택 등 주거시설과 상가, 관공서 등이 혼재된 복합 상권입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 주위 환경에 따른 각종 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

선순위임차권: 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 최종적으로 소멸 여부를 확약서 제출 등을 통해 재확인할 필요가 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원으로 표기됨)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.08.21. ~ 2026.08.25.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권에 있어 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 최근에 건축되었으며(2018년 준공), 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재하여 다양한 활용 가능성이 있습니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 관련 사항은 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 숭의역 인근 역세권 입지

* 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로 잠재적 가치 보유

* 비교적 최근 준공된 건물 (2018년)

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 대부분 '다세대' 주택으로, 본 건과 유사한 오피스텔 또는 근린생활시설의 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. 해당 JSON 데이터상 거래가는 6천만원 ~ 1억 1천만원 수준으로, 이는 본 건의 감정가(2억 5천 6백만원)와 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점(인수 보증금 합계 0원)을 고려하여, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시: 256,000,000원 * 0.75 = 192,000,000원

적극적인 접근 시: 256,000,000원 * 0.85 = 217,600,000원

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 9천 2백만원 ~ 2억 1천 7백만원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리관계 재확인을 통한 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.