나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502394 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17 세움캐슬 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스장류장 및 지하쳘역(수인분당선 '숭의역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

대상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물중 제8층 제803호로서 (사용승인일 : 2018.04.11) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 알루미늄 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502394 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17 세움캐슬 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

건물면적: 83.77㎡ (약 25.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역(수인분당선 '숭의역')이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 김진섭 (2018.04.16.)

* 주택임차권: 박세영 (285,000,000원, 2022.12.16. 전입/확정) - 등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨 (HUG 말소동의 확약서 제출 조건).

* 압류: 인천세무서장 (2023.09.13.) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (285,000,000원, 2026.03.26. 개시결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026-03-05

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 임차인: 주택도시보증공사(박세영)

보증금: 285,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-16

확정일자: 2022-12-16

배당신고일자: 2025-03-10

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성 존재.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2023.09.13.)입니다. HUG의 주택임차권(285,000,000원)이 등기부상 말소되었으나, 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 점이 주요 리스크로 작용합니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 장 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 상업지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 숭의역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구의 일부로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 숭의역 도보 이용 가능, 버스 정류장 인근 위치

* 주변시설: 업무 시설, 아파트, 근린생활시설 등 혼재

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 임차권 인수 조건 변경 가능성이 있으며, 이로 인한 불확실성 존재.

* 선순위임차권: 등기부상 말소된 HUG의 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성. (인수 보증금 285,000,000원)

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 도시계획시설 및 법률상 제한사항 존재.

7. 종합 의견

본 물건은 숭의역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 갖춰진 오피스텔입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 등기부상 말소되었으나 소멸되지 않을 수 있는 HUG의 임차권 등 권리관계가 복잡하여 주의 깊은 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 숭의역을 도보로 이용 가능한 입지.

* 비교적 최근 건축물: 2018년 4월에 사용승인된 건물로 시설 노후도가 낮음.

* 복합 용도 지역: 주위 환경이 상업, 업무, 주거가 혼재되어 있어 다양한 가치 상승 요인 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권(등기상 말소되었으나 소멸되지 않을 수 있는 285,000,000원의 보증금)과 같은 복잡한 권리관계로 인해 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 90% 수준인 약 217,800,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 권리분석 결과와 시장 상황을 최종적으로 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 참고: HUG의 주택임차권 보증금 285,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 입찰가는 이보다 훨씬 높게 산정되어야 하므로, 해당 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

10. 주변 환경 조사

인근 지역(인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17) 주변을 조사한 결과, 과거 '옐로하우스'라 불리던 성매매 집결지가 있었으며 2020년 철거되었습니다. 현재는 해당 지역의 재개발 및 도시 재생 사업이 진행되었거나 추진 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 이러한 과거 이력이나 일부 지역의 개발 지연, 폐건물 방치 등은 지역 이미지 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 현재 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.