나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502408 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 지하철 수인분당선 "숭의역" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 수인분당선 "숭의역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 내 제6층 제601호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502408 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35, 더존아파트 6층601호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

234,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

건물 면적: 69.08㎡ (약 20.89평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 지하철 수인분당선 "숭의역" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등이 소재하는 주거지대임. [cite: prompt]

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 "숭의역" 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통임. [cite: prompt] 숭의역은 수도권 전철 수인·분당선 K270번 역으로, 인근에 버스 정류장도 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21). [cite: prompt]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 12월 27일 주택도시보증공사의 가압류 (529,300,000원) [cite: prompt]

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (천예빈)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-05

* 확정일자: 2022-11-07

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음 [cite: prompt]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. 주택도시보증공사에서 임차권 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정임. [cite: prompt]

3.4. 등기부채권 총액

819,300,000원 [cite: prompt]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 시장 현황

인근은 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거지대이며, 숭의역을 중심으로 상권이 형성되어 있음. [cite: prompt]

4.2. 비교 물건 시세

인근 숭의동 61.7㎡ 오피스텔이 1억 4,500만원에 매물로 나와 있으며, 44.8㎡ 오피스텔은 1억 2,000만원에 매물로 나와 있음. 또한, 83.19㎡ 오피스텔은 2억 3,000만원에 매물로 나와 있음. 본건(69.08㎡)의 감정가 234,000,000원은 주변 시세 대비, 특히 인근 61.7㎡ 오피스텔 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

숭의역 및 버스정류장 인근에 위치하여 교통 이용이 편리함. 또한, 주변에 학교, 병원, 마트, 편의점 등의 생활 편의시설이 위치하고 있음.

5.2. 교통

차량 출입이 용이하며, 숭의역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호함 [cite: prompt, 10].

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 등재되어 있으며, 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어 이에 대한 구체적인 내용 파악이 필요함. [cite: prompt]

6.2. 지역적 이슈

숭의동 일대에서 장례식장 신·증축 관련 주민 민원이 지속적으로 발생하고 있으며, 이는 지역 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인임. 다만, 본 물건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

6.3. 주변 건물 관련 민원

인천 미추홀구 숭의동 내 특정 주택에서 쓰레기 무단 점유 및 악취 민원이 발생한 사례가 있으나, 이는 본 경매 물건과는 직접적인 연관성이 낮음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동 숭의역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 이용이 편리한 입지입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 늦은 순위의 임차인(HUG)이 있으나, 대항력이 없고 HUG에서 임차권 말소 동의 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 채권 총액이 높으나, HUG가 채권자이자 임차권 말소 동의 주체이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 숭의동 지역 내에서 발생하고 있는 장례식장 신증축 관련 주민 민원 등 지역적 이슈를 고려해야 합니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 정확한 내용 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

* 선순위 임차권이 대항력 없이 말소 예정이므로, 매수인의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 인천 미추홀구 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 인근 유사 면적(약 18.6평) 오피스텔 시세: 1억 4,500만원

* 인근 유사 면적(약 25.2평) 오피스텔 시세: 2억 3,000만원

* 본건 면적(약 20.89평)의 감정가 234,000,000원은 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 실질적인 인수 비용은 입찰가와 취득세, 법무사 비용 등 제반 경비를 고려하여 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 1억 8,720만원 ~ 2억 1,060만원)을 예상해 볼 수 있습니다.

* 종합적으로 고려한 적정 입찰가 범위는 1억 9,000만원 ~ 2억 1,000만원으로 추정됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 답사, HUG 관련 조건 확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.