나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502402 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-125 나래빌2차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "제물포역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 주택임차권 등기되어 있는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 2-125 나래빌2차 3층302호

1.2. 건물 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '나래빌2차' 건물 내 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다. 철근콘크리트 구조로, 2019년 11월 5일에 사용 승인되었습니다. 건물은 총 5층으로 구성되어 있으며, 본 물건은 3층에 해당합니다.

1.3. 면적

* 토지 면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

* 토지 지분: 29㎡ (약 8.77평)

* 건물 면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

1.4. 감정가

147,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502402 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 '제물포역'이 인접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2019.11.19, 박성래), 소유권이전(2021.12.01, 문창호) 후 압류(수원세무서장, 수원시, 국민건강보험공단), 가압류(한국자산관리공사), 그리고 강제경매(주택도시보증공사, 270,000,000원)가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2022년 1월 3일 수원세무서장의 압류입니다. 총 등기부채권액은 371,145,049원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: A

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.09.02

* 대항력: 없음

* 임차인: A

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.08.20

* 대항력: 없음

* 임차인: B

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.10.21

* 대항력: 없음

* 임차인: HUG(김 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.28

* 확정일자: 2021.10.27

* 배당신고일자: 2023.12.13

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리인 수원세무서장의 압류(2022.01.03)보다 선순위인 권리(주택임차권 등기)는 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 본 건은 낙찰 후 소멸되는 권리만 존재할 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 숭의동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역입니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었습니다. 창호는 섀시창호입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 해당 물건이 HUG(주택도시보증공사)의 채권과 관련이 있음을 시사하며, 채무 불이행 사유 및 인수 조건 변동 이력을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

6.2. 주택임차권 등기 관련

을구 3번 주택임차권 등기(김다빈)는 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정이나, 혹시 모를 권리 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. (단, 현재 등기부상 말소로 기재됨)

6.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 혐오시설 분포 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 147,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 연식의 다세대주택 실거래가 자료가 감정가 대비 현저히 낮은 점은 시세 분석 시 유의해야 할 부분입니다. 그러나 본건의 건축 연식이 비교적 최신이라는 점을 감안하면, 감정가는 합리적인 수준일 수 있습니다. 제반 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 숭의초등학교 인근, 제물포역 접근성 양호

* 권리관계 분석상 인수되는 부담이 적을 것으로 예상

* 주택임차권의 경우 말소 동의 확약서 제출로 소멸 가능성 높음

9. 예상 입찰가

감정가 147,000,000원을 기준으로 하되, 제공된 최근 매매 사례가 감정가보다 현저히 낮은 점(5,000만원 ~ 7,200만원 수준)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 본 건의 건축 연식이 최신인 점을 감안하여, 최근 유사 면적 거래 사례의 평당 가격을 바탕으로 추정 시 약 125,000,000원 수준의 가치가 산정될 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.