나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502489 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-34 부흥하이츠빌라 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ´부평동초등학교´ 동측 인근에 위치한 아파트으로서 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설, 및 다세대 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 지하철역(인천지하철1호선 '부평시장역') 및 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건으로(사용승인일:2001.09.22), 외벽 : 드라이비트 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 알루미늄샤시.

이용상태

아파트(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 1종근린생활/아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 남측으로 폭 약6미터의 포장도로에 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 416-34 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502489 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 416-34, 부흥하이츠빌라 2층 201호

신 주소: 인천광역시 부평구 주부토로46번길 23 (부평동)

용도: 아파트 (전용면적 28.62㎡ / 약 8.66평)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 (사용승인일: 2001.09.22)

토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 110,000,000원

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 유사한 공동주택, 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인천지하철 1호선 '부평시장역' 및 다수의 노선 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 소유권 이전 내역 및 압류, 강제경매 개시결정 등이 등재되어 있으나, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주요 권리 사항으로는 을구 9번의 주택임차권이 있으며, 이는 매수인에게 인수될 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 고

보증금: 112,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 19일

확정일자: 2020년 9월 28일

대항력: 있음

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 9번의 주택임차권(보증금 112,000,000원)이 있습니다. 해당 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

그 외 등기부상 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 특이사항

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 매우 높은 특수물건입니다.

4. 상권분석

부평동은 인천의 중심 상업 및 주거지역 중 하나로, 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다. 본 물건 인근으로 다양한 근린생활시설과 업무시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다. 부평시장역을 중심으로 형성된 지역 상권은 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 부평동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인천지하철 1호선 부평시장역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변 지역에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 주변 시설

본 물건지 인근에는 대규모 주거단지 및 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 대규모 공원이나 녹지 공간은 부족할 수 있으나, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 특이하게 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 112,000,000원입니다. 감정가(110,000,000원)보다 높은 금액이므로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

건축된 지 20년 이상 경과된 건물로, 향후 리모델링 또는 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 내역이 정확히 확인되지 않아 실제 임대 관계 파악에 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 부평시장역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여, 매수인은 상당한 금액의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 권리 분석과 인수되는 임차 보증금 총액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 교육시설 접근성이 우수합니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 112,000,000원으로 감정가를 초과하며, 이 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 임차 보증금 인수액을 제외한 순수 부동산 가치 측면에서 접근해야 합니다. 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 해당 물건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이상일 수 있습니다.

하지만, 인수되는 보증금 112,000,000원이 매수인의 실질적인 총 투자 비용이 되므로, 입찰가는 이를 반드시 고려해야 합니다.

9.2. 최종 제안

총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가 110,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금 112,000,000원을 감안할 때, 잠재적 투자자는 총 지출 예상액이 감정가를 초과할 수 있음을 인지해야 합니다. 따라서 실질적인 총 매입 비용이 시장 가치 대비 경쟁력을 갖출 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 위험성을 감안하여, 입찰가는 감정가(110,000,000원)를 하회하는 범위 또는 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.