나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60773 [1] 경기도 파주시 동패동 10 웨스턴파크2 202동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 ‘미래로교차로’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 벽돌타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택-다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.08.26.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60773 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 10 웨스턴파크2 202동 1층101호

건물명: 웨스턴파크Ⅱ

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.02.05)

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

토지지분: 66.084㎡ (약 19.99평)

건물면적: 57.53㎡ (약 17.39평)

건물지분: 57.53㎡ (약 17.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물

1.1. 1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 파주시 동패동 소재 ‘미래로교차로’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지형상: 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (2026.03.23. 접수, 갑4)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 정현숙 (갑1, 2018.02.21. 접수)

* 소유권이전(신탁말소): 정현숙 (갑3, 2018.05.31. 접수)

* 주택임차권: 이의주 (을4, 2024.10.22. 접수)

* 권리금액: 178,500,000원

* 전입일자: 2024.10.07.

* 확정일자: 2022.09.16.

* 대항력: 없음 (자료상 명시)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 2026.03.23. 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (보증금 178,500,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2024.10.07.

* 확정일자: 2022.09.16.

* 배당신고일자: 2024.10.22.

* 대항력: 없음

* 주요 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026.08.26.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 HUG의 확약서 및 임차인의 대항력 없음 명시로 인해 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권 형성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 상업시설 이용에 크게 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 벽돌타일 마감, 창호는 샷시입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 확정일자(2022.09.16)가 전입일자(2024.10.07)보다 앞서는 점은 일반적이지 않으나, 자료상 ‘대항력 없음’으로 명시되어 있으며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 법적 분쟁 소지는 줄었으나, 추후 임차인과의 변제 관련 민원 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 웨스턴파크2 단지 내 다세대주택으로, 감정가는 1억 8,500만원입니다. 권리분석상 특별한 인수 부담이 없으며, 주택도시보증공사의 명확한 확약으로 인해 임차인 관련 위험은 최소화된 상태입니다. 주변 환경은 보통 수준의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 강력한 대항력 포기 확약으로 권리관계가 명확하여 명도 및 인수 리스크가 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 상태입니다.

* 파주시의 지속적인 개발 계획과 함께 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 1층임에도 불구하고 실거주 및 임대를 위한 접근성이 좋을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일 또는 인접한 단지(노블타운)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 15.4~15.9평)의 다세대주택이 1억 5,820만원에서 1억 6,120만원에 거래되었습니다.

* 본건 건물 면적은 57.53㎡ (약 17.39평)으로, 최근 거래 사례의 평당가(약 1014만원 ~ 1023만원)를 적용하면 약 1억 7,500만원 ~ 1억 7,800만원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 감정가는 1억 8,500만원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

* 본건은 1층이라는 점을 고려하여 시세 대비 약간의 조정이 필요합니다.

* 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하며, 본건은 인수 보증금이 0원이므로 순수 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여 결정합니다.

* 예상 입찰가: 172,000,000원 (최근 시세, 1층 메리트, 감정가 등을 종합적으로 고려한 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.