나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4230 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 3층 303호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 158-42번지에 위치한 '올라루즈' 건물 제3층 제303호의 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4230 (1)이며, 감정가는 348,000,000원입니다.

토지 면적은 17.53㎡(약 5.3평)이며, 건물 면적은 23.99㎡(약 7.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 건물은 2021년 6월 9일 건축 허가를 받아 2022년 1월 21일 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 지역으로서의 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 서측으로는 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 및 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 3월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)입니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존(갑1): 이두식 외 1명

* 공유자전원지분전부이전(갑2): 최강업 (매매)

* 주택임차권(을3): 박건호 (보증금 345,000,000원, 전입 2022-03-21, 확정 2022-03-22) - 말소 예정

* 강제경매(갑3): 주택도시보증공사 (채권금액 345,000,000원) - 말소기준권리

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김희찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-29, 대항력 있음. 임대관계는 미상으로 표기되어 있습니다.

* 주택도시보증공사 (박건호): 보증금 345,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-21, 확정일자 2022-03-22, 배당신고일자 2024-04-25, 대항력 없음.

본 건은 특별매각조건으로 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 채권액은 345,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2019년 준공된 인근 '더원' 빌라(전용 19.98㎡, 약 6평)가 2026년 7월 21,600만원(2.16억원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 전용 면적 23.99㎡(약 7.26평)이며, 2021년 준공된 신축급 건물이라는 점을 감안할 때, 유사 면적의 거래가격을 기준으로 시세를 판단해 볼 수 있습니다.

감정가 348,000,000원에 비해 유사 면적의 실거래가는 약 2.16억원 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "신정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 2, 5호선 "까치산역"을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 (전입일자 2025-09-29)이 존재하나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 인수 부담이 없을 가능성도 있으나, 명확한 권리관계 확인 및 추가 조사 필요성이 있습니다.

* 본 건은 특별매각조건으로 HUG(주택도시보증공사)의 채권 잔액에 대한 매수인의 인수 부담이 없도록 되어 있습니다. 그러나 HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 임차권등기가 말소되는 조건이므로 HUG의 채권 관련 부분은 매수인이 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 다수의 허가구역(외국인, 아파트 관련)으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. (현재 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 감정가(348,000,000원) 대비 인근 실거래가(약 216,000,000원)의 차이가 상당하므로, 고가 낙찰 시 시세차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인근에 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 임대관계 미상, 특별 매각 조건 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 권리 분석에 세심한 주의가 요구됩니다.

감정가와 시세 간의 격차가 큰 편이므로, 철저한 시세 조사와 리스크 분석을 바탕으로 신중한 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동이라는 입지.

* 2021년 준공된 신축급 건물.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있고 임대관계 미상이므로, 명확한 인수 부담이 없을 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 특별매각조건으로 HUG 관련 채권 부담이 해소될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 348,000,000원입니다.

토지 면적 17.53㎡(약 5.3평), 건물 면적 23.99㎡(약 7.26평)입니다.

인근 유사 면적(19.98㎡)의 2019년 준공 건물 시세가 약 216,000,000원(2.16억원)임을 고려할 때, 본 건의 신축 연식과 면적을 감안한 시세는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원(김 의 보증금 0원, HUG 관련 보증금은 특별매각조건으로 인수 부담 없음)으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 임대관계 미상이라는 불확실성, 그리고 특별매각조건으로 인한 매수인의 추가 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 10~15% 할인을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 산정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.