나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4287 [1] 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제11층 제1102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(염창역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 12층 건내 제11층 제1102호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택-다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4287 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제11층 제1102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 354,000,000원

* 토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

* 건물지분: 22.08㎡ (약 6.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 염창동 "염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 12층 건물 내 제11층 제1102호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택-다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 주차장, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 정방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 아파트) 등 다양한 제한사항이 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 환경: "염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 분포하고 있어 주거 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경4287), 접수일자 2026-03-23.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 실제 권리관계상 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 특별매각조건에 따라 채권자가 임대차보증금 반환채권에 대한 매수인의 대항력을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임차인: 최 )

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-13

* 확정일자: 2022-05-12

* 배당신고일자: 2024-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기되어 있으나 말소 예정입니다.

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 임차권 또한 말소 대상이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 염동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 9호선 염창역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 조용하고 안정된 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 등기부상 임차인이 있으나, 대항력이 없고 말소 예정이므로 직접적인 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 확인은 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건이 명시되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 물건지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 역세권 입지와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 매각 후 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, HUG 인수조건 및 임차인 관련 특이사항에 대한 사전 확인이 중요하며, 소형 면적임을 감안한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 염창역 도보 거리로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 안정적인 주거 수요: 염창동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 주변 시세 정보는 다른 건물 및 면적에 대한 사례로, 본건(대림밸리 2021년식, 22.08㎡)과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건의 감정가는 354,000,000원입니다.

* 통상적인 경매 입찰 전략 및 감정가를 기준으로 볼 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시할 수 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가 범위는 약 283,200,000원에서 318,600,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 해당 건물의 현황, 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.