나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60808 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 667-5 신성하이츠빌라 1동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유동 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층건 내 지하층 제1호로서 사용승인 : 2001-10-20 외 벽 : 치장돌붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내유동 667-5 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60808 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 주식회사

1.2. 부동산 기본 현황

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 667-5 신성하이츠빌라 1동 지하층1호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트조, 4층 건물 내 지하층 제1호

* 사용승인일: 2001년 10월 20일

* 토지면적: 55.78㎡ (약 16.87평)

* 건물면적: 60.72㎡ (약 18.37평)

* 감정가: 66,000,000원

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유동 마을회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 대상입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 59,850,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 04일

* 확정일자: 2022년 07월 07일

* 배당신고일자: 2024년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 또한, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 해당 임차인과의 임대차 관계에서 발생하는 모든 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2026년 03월 26일, 채권금액: 61,370,025원).

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원. 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

* 본 물건의 토지는 계획관리지역에 해당하며, 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 발전 및 개발 가능성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어, 일반적인 주거 및 근린생활 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

* 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건의 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 속해 있습니다.

* 특히 가축사육제한구역 및 제한보호구역(전방지역)으로 지정된 점은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

* 건물 사용승인일이 2001년으로, 현재 약 25년차 건물입니다. 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

* 본 건은 지하층에 위치하므로, 지상층 대비 채광, 통풍, 습도 관리 등에 불리할 수 있으며, 이로 인한 쾌적성 문제나 곰팡이 발생 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6,600만원입니다.

* 건물 면적이 60.72㎡로 비교적 넓고, 권리상 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 2001년 준공된 건물이라는 점과 지하층이라는 점은 가치 평가 시 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 주거 및 교통 여건은 무난한 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 넓은 면적 대비 감정가가 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 계획 및 도시 계획 변화에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 시세 분석 결과, 주변 유사 면적(약 45㎡)의 비교적 신축(2013~2017년 건축) 다세대주택들이 10,700만원에서 12,500만원 사이에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건은 면적(60.72㎡)이 넓다는 장점이 있지만, 건축 연식(2001년)이 오래되었고 지하층이라는 점은 가격에 부정적인 영향을 미칩니다.

* 현 물건의 감정가 6,600만원은 이러한 조건들을 고려한 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도에 대한 추가 비용 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 10~20% 상향한 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 72,800,000원 ~ 79,200,000원 범위 내에서 입찰가를 책정하는 것을 제안합니다.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 시장 분석을 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 변동 추이, 경쟁 물건 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.