나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4345 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1212호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 근린생활시설 등이 소재하는바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상18층 내 제12층 제1212호로써 (사용승인일: 2013.09.26) 외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감등입니다. 창호: 샷시 창호 마감등입니다.

이용상태

건축물대장상 아파트(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 7필지 일단의 사다리형의 토지로써, 도시형생활주택, 오피스텔의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 40미터, 남동측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 일련번호(2): 도시지역, 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 일련번호(3): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 일련번호(4): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 일련번호(5): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 일련번호(6): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 일련번호(7): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4345 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1212호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상18층

사용승인일: 2013년 9월 26일

전유부 면적 (건물): 12.04㎡ (3.64평)

토지지분 면적: 2.89㎡ (0.87평)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 북동측 약 40미터, 남동측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

가산동은 디지털 산업단지와 업무 시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원 2026타경4345 사건으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 9일자 금천구의 압류(갑19)입니다.

등기부 상 을구 7번으로 한국토지주택공사의 주택임차권(120,000,000원)이 있으며, 2021년 11월 19일 전입, 2021년 11월 15일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

기타 등기사항은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 120,000,000원(임차보증금)으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 중심지로, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

가산동주민센터와 인접하여 행정 편의성이 있으며, 주변에 다수의 상업 및 업무 시설이 있어 유동 인구가 많습니다.

이는 주택 및 오피스텔에 대한 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 차량 진출입 용이성으로 인해 교통이 편리합니다.

편의시설: 가산동주민센터가 가까이에 있으며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거환경: 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성된 건물로, 기본적인 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

가산동 일대는 디지털산업단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담: 120,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어집니다.

총 투자 비용 > 감정가: 인수해야 할 임차보증금(120,000,000원)이 감정평가액(110,000,000원)을 초과하므로, 낙찰가에 따라 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 일부 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상자에게 제한이 있을 수 있습니다. 또한 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등에 포함되어 건축 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 역세권 인근에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 110,000,000원을 초과하는 금액으로, 투자 시 현금 유출이 상당할 것으로 예상됩니다.

소형 평형으로 비교적 낮은 가격대로 접근이 가능하나, 인수 부담금 때문에 실질적인 투자 비용이 높아집니다.

가산동의 상업 및 업무 지구 특성상 임대 수요는 존재할 수 있으나, 수익성 분석 시 임차보증금 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지 인근의 우수한 입지 조건.

12. 04㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익용으로 활용 가능성.

인수되는 임차보증금을 고려한 명확한 총 투자 비용 산출 필요.

추가적인 대출 또는 자금 확보 계획 수립.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 110,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차보증금이 120,000,000원으로, 감정가를 초과합니다.

이는 매수인이 최소 120,000,000원 이상의 현금을 추가로 투입해야 함을 의미합니다.

따라서, 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

만약 낙찰을 받더라도, 총 투입 비용이 감정가를 훨씬 상회할 위험이 큽니다.

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택 기준)는 본 물건의 도시형생활주택/오피스텔 용도와 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 77,000,000원을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 '인수 보증금'을 제외한 입찰가 자체에 대한 제안이며, 실제 총 투자 비용은 77,000,000원(입찰가) + 120,000,000원(인수 보증금) + 제반 경비가 됩니다.

본 물건은 위험성이 높아 신중한 접근이 필요하며, 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준에 따라 결정되어야 합니다.

가산동 인근의 유사 오피스텔 경매 물건의 경우, 감정가 대비 낮은 비율로 낙찰되는 사례가 있음을 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.