나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4323 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제8층 제810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 구청, 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "대림역(2,7호선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상20층건 내 8층 810호로서, (사용승인일 : 2015.12.04.) 외 벽 : 외장석재 붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) (후첨 : "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 개별난방설비, 소화전설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 평지 정방형 토지로, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형아파트), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약22미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임대미상임. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4323 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제8층 제810호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원 (1억원)

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

토지 지분: 2.974㎡ (약 0.90평)

건물면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

건물 지분: 19.015㎡ (약 5.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변OO

사용승인일: 2015년 12월 4일

건물 층수: 총 20층 중 8층

2.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 구청, 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위여건은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건물은 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에는 지하철 2, 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상 20층 건물 내 8층 810호로 이용 중임.

* 도로 상태: 본건은 북동측으로 약 22미터 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등의 규제를 받음.

2.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 구로세무서장의 압류 (2023년 7월 31일 접수) [cite:X]

* 임차인 현황:

* 임차인: 변지수

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2023년 5월 23일

* 배당신고일자: 2026년 3월 24일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 인수 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 있으나, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨. 이는 배당 절차를 통해 변제받을 가능성이 높기 때문임.)

* 등기부채권 총액: 616,241,204원 (다수의 압류 및 가압류가 존재하며, 이는 경매 진행 과정에서 말소될 예정임.)

* 총평: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없어 권리상 큰 문제는 없는 것으로 판단됨. 다만, 높은 채권 총액은 유의할 필요가 있음.

2.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 도시형생활주택, 제1종근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역.

* 교통 접근성: 지하철 2, 7호선 대림역 이용이 가능하며, 인근 버스정류장 접근성도 양호함.

* 주변 시설: 영림중학교, 근린생활시설, 근린공원 등이 인접하여 생활 편의성이 보통 수준임.

* 전반적 평가: 대림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로서, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 상권임.

2.

1.5. 생활정보

* 주거/업무 환경: 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 내부 구조는 호별 배치도 및 내부 구조도를 참고할 수 있음.

* 건물 편의시설: 기본적인 승강기 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 위생 및 급배수 시설, 주차장 등을 갖추고 있음.

* 주변 편의시설: 인근 학교, 근린생활시설, 근린공원 등을 이용하기 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 변지수 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 임차인과의 관계 설정은 필요할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 6억 원 이상의 채권 총액은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있으며, 경우에 따라 예상보다 높은 낙찰가가 형성될 가능성도 있음.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 규제가 있어 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 대림역 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호함. 2015년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 19.02㎡의 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합함. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없으므로 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 높은 채권 총액과 토지이용계획상 제약은 고려해야 할 사항임.

2.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 7호선 대림역 도보 이용 가능한 최상급 입지.

* 소형 평형: 1~2인 가구 및 1인 업무용으로 수요가 꾸준한 전용면적 19.02㎡.

* 감정가 대비 시세: 감정가 1억원 대비 최근 실거래가가 8,200만원에서 10,500만원 사이에서 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

* 안정적 임대 수익 기대: 역세권 소형 오피스텔은 공실률이 낮아 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있음.

2.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 4월 23일 거래: 8,200만원 (전용 19.015㎡, 5층)

* 2026년 4월 11일 거래: 10,500만원 (전용 19.015㎡, 5층)

* 2026년 6월 16일 거래: 9,030만원 (전용 19.015㎡, 6층)

* 평균 매매가: 약 9,243만원

* 감정가: 10,000만원

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 최고가가 10,500만원, 평균가가 약 9,243만원 수준임을 고려할 때, 감정가 1억원 대비 시세가 높지 않은 편입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 0원이므로, 본 건의 입찰가는 시세와 감정가, 그리고 경매 물건의 경쟁률을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

시세 최고가 10,500만원과 감정가 10,000만원을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 90% 수준인 9,000만원을 기준으로, 시장 상황에 따라 9,000만원에서 9,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.