나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50384 [1] 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 '서울성서초등학교' 남측 인근 서교동에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서측 인근에 6호선-망원역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2021.05.07) - 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50384 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 2층202호

건물명: 서교리치빌

용도: 다세대주택

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

토지면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

건축년도: 2021년 5월 7일 사용승인

감정가: 462,000,000 원

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 서울특별시 마포구 서교동에 위치하며, '서울성서초등학교' 남측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철 6호선 망원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 대상 물건은 북동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기(갑5)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 1번의 주택임차권등기가 있습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (송 )

보증금: 320,000,000 원

전입일자: 2023년 8월 25일

확정일자: 2023년 8월 30일

대항력: 있음

인수 여부: 을구 1번 임차권은 인수 대상입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전 및 말소 기록 확인.

* 을구: 주택임차권(320,000,000원, 인수) 및 강제경매(말소기준권리) 등기 확인.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성: 마포구 서교동은 홍대 및 연남동 인근으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업, 문화, 엔터테인먼트 시설이 밀집된 지역입니다.

근린생활시설: 건축물 표제부에 따르면 다세대주택 외 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

업종 분포: 주변은 주거, 교육, 상업시설이 복합적으로 분포하고 있어 다채로운 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: '서울성서초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 다양한 상업시설과 편의시설이 주변에 있어 생활이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 주택도시보증공사(송 )의 보증금 320,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

명도 부담: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 취득 시 허가를 받아야 하므로, 투자 시 이 점을 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 반경 내에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서교리치빌은 2021년 준공된 신축 건물로, 마포구 서교동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하철 망원역 이용이 편리하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 3억 2천만원의 선순위 임차보증금(인수 대상)이 존재하므로, 이를 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다. 감정가 대비 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 적절한 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 높은 상품성 및 환금성

서울 도심(마포구) 내 희소성 있는 주거 상품

향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능

실거주 목적에도 적합한 쾌적한 주거 환경

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 462,000,000원입니다. 최근 주변의 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건 건물의 실제 시장 가치는 약 400,000,000원에서 450,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 320,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 인수될 수 있는 권리 관계를 가지고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 낙찰가 외에 인수되는 보증금까지 총 매입 비용으로 고려해야 합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 380,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 할인된 금액이며, 시장 가치 및 인수되는 보증금 부담을 감안한 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.