나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경81 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-145 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 46-145 소재 "화곡로" 동측 인근,"화곡초등학교" 동북측 인근에 다세대주택(통칭:동도하이츠빌라) 제1층 제102호로서 주위환경은 학교,각종빌라,근 린생활시설,교회,오피스텔,공원 등으로 형성되어 있고 각종활편의시설과의 접근성 및 편리 성은 보통인 편임.

교통상황

본건 서측 인근에 화곡로,인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 다세대주택, 제1층 제102호로서, 외 벽 : 석재 및 드라이빗트 마감 등, 내 벽 : 벽지,미장위 페인트 마감 등, 바 닥 : 석재,비닐장판,강화목재 마감 등, 창 호 : 칼라샷시 및 이중창 등.

이용상태

본건은 다세대주택(방3,거실,욕실,주방겸식당,말코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층 이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015 -03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계힉법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약 에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조도는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물 현황도,평가전례,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 46-145 소재 제1층 제102호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경81 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물 및 토지는 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 222,000,000원이며, 토지 면적은 29.27㎡ (약 8.85평), 건물 면적은 59.17㎡ (약 17.90평)입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 46-145번지에 위치하며, "화곡로" 동측 인근 및 "화곡초등학교" 동북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 학교, 각종 빌라, 근린생활시설, 교회, 오피스텔, 공원 등으로 형성되어 있어 각종 편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건 서측 인근에 화곡로가 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 편리한 편입니다.

토지는 정방형의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측과 동측이 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

소유권 보존 등기일은 2001년 4월 20일이며, 소유권 이전 등기는 2001년 6월 26일 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2013년 1월 24일 접수된 국민은행 근저당 (36,000,000원)입니다.

이후 서영자 명의로 총 220,000,000원의 근저당이 설정되었으며, 이는 본 경매의 근거가 되는 임의경매 (2026년 3월 27일 접수, 220,000,000원)로 이어졌습니다.

모든 을구 권리(근저당)는 말소 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았으나, 일반적으로 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 학교, 주거용 빌라, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

상업시설과의 접근성은 보통 수준으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 시설들을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 화곡로 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 학교, 근린생활시설, 공원 등이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조의 4층 다세대주택이며, 본건은 1층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 드라이빗, 내벽은 벽지/페인트, 바닥은 석재/비닐장판/강화목재 마감 등입니다.

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 욕실, 주방 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했으며, 외부 관찰 및 건축물 현황도 등을 참조하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태나 마감은 평가 내용과 다를 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 본 건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)에 해당하여 김포공항과 인접해 있습니다. 이로 인해 항공기 소음 피해 및 고도 제한 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 특히 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. (2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항이 없어 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 공항 인접으로 인한 소음 및 관련 규제 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 현재 공항 소음으로 인한 주민들의 불편과 지원 요구가 지속되고 있으며, 구체적인 지원 범위나 규제 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시장 시세 분석 결과, 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 투자 가치가 있습니다.

* 안정적인 입지: 학교, 공원 등 생활 편의시설과 인접한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리 사항이 말소될 예정으로, 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 연식(2002년식) 및 면적(약 37.56㎡)의 다세대주택이 약 400만~426만원/㎡ 수준으로 거래되었습니다. 본건의 전용면적 59.17㎡를 기준으로 시세를 산정하면 약 2억 3천 8백만원 ~ 2억 5천 2백만원 수준으로 예상됩니다.

감정가는 2억 2천 2백만원이며, 이는 인근 시세보다 다소 낮은 편으로 보입니다.

실내 확인이 불가하고 1층이라는 점을 감안하더라도, 시장 가치를 고려하여 감정가보다 소폭 높은 금액으로 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 2천 5백만원 ~ 2억 3천 5백만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (권장 범위 내에서 희망가를 산정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.