나이스옥션 법원경매 목포 2025타경504 [5] 전라남도 무안군 청계면 구로리 705-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리 소재 '구로동경로당' 서측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 대중교통정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(4) : 등고평탄한 부정형의 토지로, '전'으로 이용중임. 일련번호(5) : 등고평탄한 부정형의 토지로, '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(2) : 맹지임. 일련번호(3) : 북서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4) : 동측 및 남측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(5) : 동측 및 북측으로 노폭 약 4m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(영산강4지구 2-3공구 대단위농업개발사업)<농어촌정비법> ■ 일련번호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> ■ 일련번호(5): 계획관리지역, 자연취락지구(2018-12-20)(구로동), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_ 말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한 표면구역)<공항시설법>, 진입표면구역(2022-12-13)(진입표면)<공항시설법>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호6.(가) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽 : 벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기온수보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 일련번호 6.(가) 옥상에 태양광발전설비(제시외 기계기구)가 설치되어 있음.

물건 비고

일괄매각.
지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 및 옥상에 설치되어 있는 기계기구(태양광발전설비) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경504 (5)

1.2. 소재지

전라남도 무안군 청계면 구로리 705-1번지 (신주소: 전라남도 무안군 구로안길 9)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

150,554,440원

1.5. 면적

토지 면적: 258.00㎡ (약 78.04평)

건물 면적: 99.04㎡ (약 29.95평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ) 및 옥상에 설치된 기계기구(태양광발전설비)가 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.10. 건물 정보 요약 (건축물대장 기반)

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 단층 건물

* 건축일자: 사용승인일 2004년 04월 12일

* 연면적: 99.04㎡

* 건축면적: 99.04㎡

* 대지면적: 258㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리 소재 '구로동경로당' 서측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진, 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용 및 형태

일련번호 (1)~(4) 토지는 등고평탄한 부정형의 토지로 '전'으로 이용 중이며, 일련번호 (5) 토지는 등고평탄한 부정형의 토지로 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

* 일련번호 (1): 남측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로 개설.

* 일련번호 (2): 맹지.

* 일련번호 (3): 북서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로 개설.

* 일련번호 (4): 동측 및 남측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로 개설.

* 일련번호 (5 - 건물 대지): 동측 및 북측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 (1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m), 농업생산기반정비사업지역.

* 일련번호 (2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m).

* 일련번호 (3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m, 주거밀집지역 외).

* 일련번호 (4): 농림지역, 가축사육제한구역(200m, 주거밀집지역 외), 농업보호구역.

* 일련번호 (5 - 건물 대지): 계획관리지역, 자연취락지구(구로동), 가축사육제한구역(200m), 장애물제한표면구역, 진입표면구역.

2.6. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (청계농업협동조합, 2023년 01월 13일 접수)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상의 근저당권, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서 상 '지상권개요'는 공란으로 기재되어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정상일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 및 인수 여부 등 상세 내용 미확인.

* 임차인: 정준식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 및 인수 여부 등 상세 내용 미확인.

3.5. 인수 보증금

0원 (단, 상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 보증금 등이 존재할 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

3.6. 등기부채권 총액

273,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 농촌지역에 위치하여 단독주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. '구로동경로당'이 인근에 있어 지역 커뮤니티 시설 접근성은 보통입니다.

4.2. 용도 및 개발 현황

토지 이용 계획상 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역이 혼합되어 있으며, 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 토지 활용이나 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

4.3. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 전형적인 농촌 주거 및 농업 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 소규모 상점 및 관공서 이용이 가능하며, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 간선도로를 통해 광역 이동은 가능합니다.

5.3. 주변 환경 (생활권)

조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공하며, 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

정상일, 정준식 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임 정보가 미상으로 기재되어 있어 명도 시 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 설비 포함

일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 태양광 발전 설비가 포함되어 있어, 이에 대한 철거 비용 또는 활용 방안 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 맹지 포함

토지 중 일련번호 (2)는 맹지로서, 해당 토지의 활용도를 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 진입로 확보 방안이 필요합니다.

6.5. 농촌 지역의 접근성

생활 편의시설 및 문화 시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역 특유의 한적한 환경을 가지고 있습니다. 넓은 대지 면적은 장점이나, 일부 토지가 '전'으로 이용 중이며 다양한 용도 지역 및 제한 사항이 존재합니다. 무엇보다 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 미상이 명확한 리스크 요인이며, 제시외 건물 및 설비 포함 매각으로 추가적인 고려사항이 있습니다. 본건의 투자 가치는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 실제 현장 조사를 통해 명도 가능성 및 제반 사항을 확인한 후 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역 내 단독주택으로, 안정적인 주거 공간 확보 및 전원생활 가능.

* 토지 면적이 넓어 향후 활용 가능성을 고려할 수 있음 (단, 용도 제한 및 '전' 이용 현황 고려).

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 성공 시 추가적인 인수 부담이 없을 가능성이 있습니다. (단, 이 부분은 반드시 재확인 필요)

* 제시외 건물 및 태양광 설비가 포함되어 있어, 이를 활용하거나 매각 시 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,554,440원입니다.

제시된 JSON 데이터는 해당 물건 자체에 대한 정보이며, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 외부 시장 데이터는 포함하고 있지 않습니다. 따라서, 외부 시세 자료를 바탕으로 한 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

일반적인 시세 및 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 미상, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가 범위는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 1억 1천만원 ~ 1억 2천 8백만원 사이에서, 임차인 인수 여부, 명도 가능성, 제반 권리관계 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 및 명도 비용 예측이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.