나이스옥션 법원경매 목포 2025타경504 [2] 전라남도 무안군 청계면 구로리 302 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리 소재 '구로동경로당' 서측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 대중교통정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(4) : 등고평탄한 부정형의 토지로, '전'으로 이용중임. 일련번호(5) : 등고평탄한 부정형의 토지로, '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(2) : 맹지임. 일련번호(3) : 북서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4) : 동측 및 남측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(5) : 동측 및 북측으로 노폭 약 4m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(영산강4지구 2-3공구 대단위농업개발사업)<농어촌정비법> ■ 일련번호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> ■ 일련번호(5): 계획관리지역, 자연취락지구(2018-12-20)(구로동), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_ 말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한 표면구역)<공항시설법>, 진입표면구역(2022-12-13)(진입표면)<공항시설법>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호6.(가) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽 : 벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기온수보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 일련번호 6.(가) 옥상에 태양광발전설비(제시외 기계기구)가 설치되어 있음.

물건 비고

맹지임. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경504 (2)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 구로리 302

* 용도: 답 (전)

* 감정가: 18,810,000원

* 토지면적: 1045.00㎡ (약 316.11평)

* 토지 지분: 1045㎡ (약 316.11평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리 소재 '구로동경로당' 서측 및 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 전형적인 농촌지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입은 가능합니다.

* 인근에 대중교통정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태

* 해당 토지는 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 '전'(답)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

* 본 토지는 '맹지'로, 직접적인 도로 접근에 제약이 있습니다. (주의사항: 맹지임)

3. 권리분석

* 매각물건명세 요약

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 말소기준권리: 2024년 9월 26일 접수된 이영님의 가압류(갑3)입니다.

* 등기부채권총액: 225,000,000원 (가압류) + 249,978,081원 (강제경매) = 474,978,081원입니다.

* 소유권 변동 내역

* 1979년 11월 29일: 정정남 소유권 이전

* 2019년 7월 19일: 정홍식 소유권 이전 (증여)

* 주요 권리사항

* 갑1: 1979-11-29 소유권이전 (정정남)

* 갑2: 2019-07-19 소유권이전 (정홍식, 증여)

* 갑3: 2024-09-26 가압류 (이영님, 225,000,000원), 말소기준권리

* 갑4: 2025-09-17 강제경매 (이영님, 249,978,081원), 본 건 경매 개시

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 실제 현장 확인 시 추가적인 점유 관계 및 권리 파악이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (단, 상세 내역은 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건 소재지는 농촌지대로, 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변은 단독주택, 전, 답 등이 주를 이루는 지역입니다.

* 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있어, 상권으로서의 기능은 미미합니다.

5. 생활정보

* 교통

* 차량으로의 접근은 가능하나, 맹지이므로 실제 토지 이용 시 진입로 확보가 관건입니다.

* 인근 대중교통 정류장 및 간선도로가 있어 기본적인 교통망은 갖추고 있습니다.

* 편의시설

* 농촌 지역 특성상, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

* '구로동경로당'이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 (핵심 리스크)

* 본 물건은 '맹지'로서, 법적으로 직접적인 도로에 접하지 않아 건축행위 및 토지 개발에 상당한 제약이 있습니다.

* 진입로 확보를 위해 인접 토지 소유자와의 협의 또는 토지 매입 등 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무

* 본 물건은 '답'(전)으로서 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

* 매각결정기일까지 미제출 시, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 절차를 준비해야 합니다.

* 토지 이용 제한

* 해당 토지는 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 여러 개발 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

* 이는 향후 토지의 활용 방안을 매우 제한할 수 있습니다.

* 제시외 물건

* 건물 옥상에 태양광발전설비(제시외 기계기구)가 설치되어 있습니다. (본 건은 토지 매각 대상이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 향후 이용 시 고려사항이 될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리에 위치한 답(전) 토지입니다.

* 농촌 지역으로, 단독주택, 농경지 위주의 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 관련 부담도 없습니다.

* 가 장 중요한 고려사항은 '맹지'라는 점과 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이는 토지 이용의 심각한 제약 요인이 됩니다.

* 다양한 법적 제한 구역에 속해 있어 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 농업 목적 또는 귀농/귀촌을 위한 토지 매입을 고려할 수 있습니다.

* 맹지 해소 및 농지취득자격증명 발급 가능성을 확실히 파악한 후, 주변 시세 대비 저평가된 경우라면 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

* 투자를 위해서는 인접 토지 소유주와의 원만한 관계 형성 및 진입로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 18,810,000원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 맹지로서 진입로 확보에 소요될 예상 비용, 농지취득자격증명 발급 절차 및 가능성, 그리고 지역 내 유사 토지의 실제 거래 사례 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 이러한 제약 조건들로 인해, 감정가 대비 낮은 가격에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 답사와 전문가 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.