나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51264 [2] 전라남도 무안군 현경면 현화리 112 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 현화리 소재 성자동마을 남측 근거리[일련번호 1), 2), 4)] 및 남측 인근[일련번호 3)]에 위치한순수 농경지대임.

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 현화리 소재 성자동마을 남측 근거리[일련번호 1), 2), 4)] 및 남측 인근[일련번호 3)]에 위치한순수 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경지이며, 전임.
일련번호 2) 부정형 완경사지이며, 답임.
일련번호 3) 가장형 평지이며, 전임.
일련번호 4) 부정형 완경사지이며, 전임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경지이며, 전임.
일련번호 2) 부정형 완경사지이며, 답임.
일련번호 3) 가장형 평지이며, 전임.
일련번호 4) 부정형 완경사지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 4) 남서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 2) 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 3) 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

인접 도로상태

일련번호 1), 4) 남서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 2) 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 3) 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한 구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 2) 농림지역, 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축 사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 3) 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한 구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 4) 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한 구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공익용산지<산지관리법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한 구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 2) 농림지역, 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축 사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 3) 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한 구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
일련번호 4) 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한 구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공익용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 4) 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황은 ""전""임.

공부와의 차이

일련번호 4) 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황은 ""전""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2) 본건은 인접지(111, 112-26, 산105-1번지 등)와 경계구분 없이 이용중임.
일련번호 3) 본건 지상에는 소유미상의 관정이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2) 본건은 인접지(111, 112-26, 산105-1번지 등)와 경계구분 없이 이용중임.
일련번호 3) 본건 지상에는 소유미상의 관정이 소재함.

물건 비고

지분매각
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
인접지(111, 112-26, 산105-1 등)와 경계구분 없이 이용중임
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51264 (2)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 현화리 112

용도: 답 (논)

감정가: 43,512,000원

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고흥군수산업협동조합

1.2. 토지 정보

토지면적: 3626.00㎡ (약 1097평)

토지지분: 1813㎡ (약 548평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

농지취득자격증명 제출 필수 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

지분매각

공유자우선매수신고 (1회에 한하여 행사 가능)

인접지(111, 112-26, 산105-1 등)와 경계구분 없이 이용중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 현화리 소재 성자동마을 남측 근거리 및 남측 인근에 위치한 순수 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다.

일련번호 2) 부정형 완경사지이며, 답(논)으로 이용 중입니다.

일련번호 3) 가장형 평지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다.

일련번호 4) 부정형 완경사지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호 1), 4) 남서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

일련번호 2) 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

일련번호 3) 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

2.5. 공부와의 차이

일련번호 4) 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

2.6. 기타 참고사항

일련번호 2) 본건은 인접지(111, 112-26, 산105-1번지 등)와 경계 구분 없이 이용 중입니다.

일련번호 3) 본건 지상에는 소유 미상의 관정이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 7월 17일 접수된 '2번 박문배지분강제경매' (채권자: 고흥군수산업협동조합, 권리금액: 46,047,267원)가 말소기준권리입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리

등기구분: 갑2

접수일자: 2012-03-05

권리종류: 소유권이전 (증여)

권리자: 박문배 외 1명

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(주의: 인수되는 임차인은 없으나, 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 순수 농경지대로, 주변에 상업 시설이나 대규모 유동 인구는 없을 것으로 판단됩니다. 농업 활동 중심의 지역 특성을 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마을(성자동마을)의 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰되어도 보증금을 반환받지 못하며 계약이 취소될 수 있습니다.

6.2. 지분매각으로 인한 제약

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 토지 전체를 소유 및 이용하는 데 제약이 따릅니다. 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁 및 낙찰 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.4. 경계 불분명 이용

인접지와 경계 구분 없이 이용 중인 점은 향후 경계 확정 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

6.5. 공부상 지목과 현황 불일치

일련번호 4) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전'이므로, 추후 지목 변경 등기 시 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

6.6. 소유 미상 관정

지상에 소유자 불명의 관정이 존재하는 점은 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.7. 토지이용계획 및 제한

본건은 다음과 같은 공법상 제한을 받습니다.

* 일련번호 1), 4) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한 구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양), 농업진흥구역

* 일련번호 2) 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한 구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양), 농업진흥구역

* 일련번호 3) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한 구역(300m제한구역_젖소), 농업진흥구역

* 일련번호 4) 추가로 공익용산지<산지관리법>

6.8. 혐오시설

제공된 정보 및 초기 조사 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나, 상기 명시된 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등은 토지 이용에 상당한 제약을 주는 요인으로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 현경면 소재 농지(답, 전)의 지분 매각 건으로, 감정가는 43,512,000원이나 매각 대상은 전체 토지 면적의 절반인 1813㎡(약 548평)입니다. 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 경계 미확정, 소유 미상 관정, 다수의 공법상 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 관련 정책 및 지역 발전 가능성

본 물건은 농업진흥구역에 속해 있어, 향후 농업 관련 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 인근 토지와의 연계 활용

지분 소유자로서 인접 토지 공유자들과 협력하여 토지를 통합 개발하거나 효율적으로 이용할 경우, 잠재적 가치 증대가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 지분 가치

총 감정가 43,512,000원 중 본건 매각 지분(1813㎡)은 전체 면적(3626㎡)의 50%에 해당하므로, 감정가상 지분 가치는 약 21,756,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

인수할 보증금(0원)은 없으나, 지분 매각, 공유자 우선매수 가능성, 경계 불분명, 소유 미상 관정, 강력한 공법상 토지 이용 제한 등의 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 일반적인 경우 감정가 수준 이하 또는 감정가 수준에서 매우 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

본건은 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 공유자와의 협상 가능성, 향후 토지 이용 계획 등에 대한 추가적인 면밀한 검토 후에 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준 (약 17,404,800원 ~ 21,756,000원)을 시작점으로 고려할 수 있으나, 제시된 리스크 요인을 충분히 반영하여 낙찰 가능한 합리적인 수준에서 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.