나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51388 [2] 전라남도 영암군 군서면 양장리 417-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 소재 '양장마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(3) : 등고평탄한 세장형의 토지로 '전기타'로 이용중임. 일련번호(4) : 등고평탄한 부정형의 토지로 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(3) : 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(4) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/ 돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(3,4) 지상에 별지 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물이 걸쳐서 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(3,4) 지상에 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물이 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되어 평가외 하였으며, 법정지상권 성립시 가액을 “토지 감정평가명세표” 에 기재하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.12.16.자 군서면장의 사실조회서 회신 참조)
공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 창고부지(포장되어 있음)로 이용 중임
지상에 제시외 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물 일부(강판조 강판지붕 창고일부)가 걸쳐서 소재하고 있고, 이로 인하여 토지가 제한받는 가격은 5,486,250원임, 접도구역 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51388 (2)

소재지: 전라남도 영암군 군서면 양장리 417-3

토지 면적: 231.00㎡ (약 69.87평)

건물 면적: 0.00㎡

토지 용도 (공부상): 전

토지 용도 (현황): 창고부지 (포장 상태)

감정가: 5,775,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 소재 '양장마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로 상태:

동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

다만, 지적도상 맹지인 부분도 존재합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 가축사육제한구역 (250m 제한구역), 접도구역에 해당합니다.

가축사육제한구역은 소, 젖소, 그 외 가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개에 대하여 적용됩니다.

접도구역은 도로법에 의해 지정됩니다.

자연취락지구에도 해당됩니다 (일련번호 4번 토지).

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 갑2 권리인 2025년 8월 27일 접수된 윤광암의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

인수되는 권리:

별도의 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

타인 소유 건물 부합물:

지상에 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물 일부(강판조 강판지붕 창고 일부)가 걸쳐 소재하고 있으며, 이로 인해 토지가 제한받는 가격은 5,486,250원으로 평가되었습니다.

이 부분은 감정평가에서 평가외로 처리되었으나, 법정지상권 성립 시 가액이 별도 기재되었습니다.

법정지상권:

토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 개발 현황:

물건지 인근은 농경지 및 단독주택이 혼재된 농촌지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

다만, 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성은 존재합니다.

지역 내 상업 시설:

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석 및 주변 상업 시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 면소재지 등을 통해 기본적인 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 및 면소재지 이용을 통해 기본적인 생활 편의를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

교육 시설:

인근 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필요:

공부상 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 예정자는 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

원상회복명령 가능성:

군서면장의 사실조회서 회신 내용에 따라, 토지 현황(창고부지, 포장)과 관련하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

지목과 현황 불일치:

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 창고부지로 이용 중이며 포장되어 있습니다. 이는 농지 관련 규제 및 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

타인 소유 건물 부합물 간섭:

인접 토지 소유자(김쌍학)의 건물 부합물이 경계 일부를 침범하고 있어 토지 이용에 제약이 있으며, 이로 인한 가치 하락 요인이 있습니다.

접도구역 저촉:

접도구역에 해당하여 도로 이용 및 건축 등 토지 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부 불분명:

토지 지상에 타인 소유 건물의 부합물이 존재하고, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리에 소재한 토지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 창고부지로 이용 중에 있습니다. 농촌지역에 위치하며 차량 접근성은 양호하나, 맹지 부분이 있고 접도구역에 저촉되는 등 일부 제약이 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정이나, 타인 소유 건물 부합물이 토지를 점유하고 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다. 특히, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 현황과 공부상 지목의 불일치, 원상회복명령 가능성 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 토지로서, 창고 부지 또는 농업 관련 시설로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

감정가가 5,775,000원으로 상대적으로 낮은 편이며, 토지 자체의 면적 대비 투자 접근성이 있을 수 있습니다.

주변 경관이 좋다는 평가가 있으며, 월출산 인근의 입지를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 5,775,000원에서 제시외 타인 소유 건물 부합물로 인한 토지 제한 가격 5,486,250원을 고려하여 산정할 수 있습니다.

또한, 농지취득자격증명 제출, 법정지상권 성립 여부 불분명, 원상회복명령 가능성 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 실거래가 및 경매 낙찰가 추이, 그리고 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 가치 변동 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

보증금을 제외한 인수되는 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.