나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51388 [3] 전라남도 영암군 군서면 양장리 417-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 소재 '양장마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(3) : 등고평탄한 세장형의 토지로 '전기타'로 이용중임. 일련번호(4) : 등고평탄한 부정형의 토지로 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(3) : 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(4) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/ 돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(3,4) 지상에 별지 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물이 걸쳐서 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(3,4) 지상에 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물이 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되어 평가외 하였으며, 법정지상권 성립시 가액을 “토지 감정평가명세표” 에 기재하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.12.16.자 군서면장의 사실조회서 회신 참조)
지적도상 맹지임. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 '전' 및 창고부지(일부 포장되어 있음)로 이용 중임
지상에 제시외 타인 소유 건물(공부상 소유자: 김쌍학)의 부합물(일반철골구조 강판지붕 단층창고) 일부 및 비닐하우스 일부가 걸쳐서 소재하고 있고, 이로 인하여 토지가 제한받는 가격은 12,825,950원임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

1.1. 1.사건번호

목포지원 2025타경51388 (3)

1.1. 2.소재지

전라남도 영암군 군서면 양장리 417-4

1.1. 3.용도

전 (농지)

1.1. 4.감정가

13,501,000원

1.1. 5.토지면적

587. 00㎡ (약 177.57평)

1.1. 6.건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.1. 7.매각대상

토지 전체 매각

1.1. 8.경매구분

부동산강제경매

1.1. 9.채권자

윤OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 '양장마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 전형적인 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

일련번호 (3) 토지는 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

일련번호 (4) 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.3. 토지 형태 및 현황

일련번호 (3) 토지는 등고평탄한 세장형이며 '전기타'로 이용 중입니다.

일련번호 (4) 토지는 등고평탄한 부정형이며 '전'으로 이용 중입니다.

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전' 및 창고부지(일부 포장)로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(250m 제한구역: 소, 젖소, 그 외 가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개) 및 접도구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 27일 접수된 윤광암 채권자의 강제경매개시결정 (갑2)입니다. 이에 따라 본 건 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보 상으로는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부 상 채권 총액은 0원으로 확인됩니다. (경매개시결정 등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 농경지로, 일반적인 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

주변은 농경지와 단독주택 위주로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설 정도만 존재할 것으로 예상됩니다.

영암군 군서면 지역은 문화유산(왕인박사유적지, 도기박물관 등)과 자연경관(월출산)을 활용한 관광 및 지역 특산물 관련 활동이 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 차량 이동을 통해 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주요 간선도로와의 접근성은 양호한 편입니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

가까운 거리에 초등학교 등 교육시설과 병원, 약국 등 의료시설이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

매각 결정 기일까지 미제출 시, 입찰 보증금 전액이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

일련번호 (4) 토지가 지적도상 맹지에 해당합니다.

이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 통행로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 타인 소유 건물 부합물

등기부 상 소유자가 다른 건물(일반철골구조 강판지붕 단층창고 일부 및 비닐하우스 일부)이 토지 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다.

이로 인해 토지 이용이 제한되며, 감정가 산정 시 토지 제한 가격으로 12,825,950원이 반영되었습니다.

6.4. 법정지상권 성립 가능성

지상에 걸쳐 있는 타인 소유 건물과 관련하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다.

법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

6.5. 원상회복 명령 가능성

군서면장의 사실조회 회신(25.12.16.자)에 따르면, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

이는 토지 이용 및 개발 시 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.6. 현황과 지목 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전' 및 창고부지(일부 포장)로 이용 중입니다.

향후 토지 이용 계획 수립 시, 이러한 현황과 지목의 차이를 고려해야 합니다.

6.7. 건축물대장 정보 부재

제공된 정보에 건축물대장 요약 정보가 누락되어 있어, 건물 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.8. 주변 시설

주변 지역은 농경지 및 주거지 위주로 구성된 농촌 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 군서면에 위치한 토지(전)로, 강제경매를 통해 진행 중입니다.

농지 취득 자격증명 제출 의무, 맹지, 타인 소유 건물 부합물로 인한 토지 이용 제한, 법정지상권 성립 가능성, 원상회복 명령 가능성 등 다수의 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

감정가액이 13,501,000원으로 비교적 낮게 책정되었으나, 이러한 리스크 요인들을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

단순 투자 목적보다는 해당 지역의 농업 또는 특정 목적(예: 소규모 창고 부지 활용 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

입찰 참여 전, 반드시 현장 답사를 통해 정확한 현황을 파악하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계 및 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지를 감정가 대비 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다.

* 현황이 창고 부지로 일부 이용 중이므로, 적절한 개발 계획 수립 시 활용 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리가 명확하여, 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 13,501,000원

토지 제한 가격 (타인 소유 건물 부합물로 인한): 12,825,950원

본 물건은 맹지, 타인 소유 건물 부합물로 인한 토지 이용 제한, 법정지상권 성립 가능성, 원상회복 명령 가능성 등 중대한 리스크 요인을 다수 보유하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 9,000,000원 ~ 11,000,000원

(본 금액은 현재 시점에서 예측하는 예상치이며, 현장 답사 및 법률 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.