나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5353 [2] 전라남도 여수시 동산동 176-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) : 전남 여수시 교동 소재 "여수교" 남동측 인근에 위치하고, 주변은 시장, 상업
용건물, 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 지대임.

일련번호 3) : 전남 여수시 동산동 소재 "여수종고중학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 단
독주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

일련번호 1) : 본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

일련번호 3) : 본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 세장형평지로서 주거용 건물부지로 이용중임.
일련번호 3) : 부정형완경사지로서 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접함.
일련번호 3) : 북측, 북서측 및 동측으로 노폭 1-2m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

일련번호 3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
영에 관한 법률>, 상대보호구역(여수공업고등학교,종고중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 스레이트지붕 3층 건물로서

외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지, 타일마감 등
창호 : 새시창임.

일련번호 4) : 시멘트블록조 함석지붕 단층 건물로서

외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2), 4) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2), 4) : 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실, 1.2x3.0 ≒ 3.6㎡ (일련번호 2) 2층 옥상 소재)
ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층 주택일부, (0.5x5.8)+(5.8x3.7x1/2) ≒ 13.6㎡
(일련번호 3 위 지상 소재)
ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층 주택일부, (2.7+1.2)x1/2x5.3 ≒ 10.3㎡
(일련번호 3 위 지상 소재)
ㄹ) 조적조 슬래브지붕 단층 주택일부, (0.8x0.8)+(2.0x3.8) ≒ 8.2㎡
(일련번호 3 위 지상 소재)

공부와의 차이

일련번호 4)는 공부상 시멘즈블록조 슬레이트지붕이나, 현황 시멘트블록조 함석지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 여수시 신기동 소재 "신화아파트" 북측인근에 위치하고 주변은 아파트단지,근린
생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반
적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제8층 제808호로서
외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 ; 벽지,타일마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형완경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복6차로,동측 및 남측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접고 잇으며 동측
으로 단지내진입도로가 개설되어 잇음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 전라남도 여수시 신기동 137 : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭
30m-35m)(2020-07-01)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축
사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제
한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(상지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(시전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>

2. 전라남도 여수시 신기동 139 : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 250m-30m)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5353 (2)

소재지: 전라남도 여수시 동산동 176-2

용도: 단독주택

감정가: 49,455,000원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평) (공부상 면적)

건물 제시외면적: 32.10㎡ (약 9.71평) (현황)

총 건물 연면적 (공부상 + 제시외): 61.92㎡ (약 18.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

* 토지 (일련번호 1): 전라남도 여수시 교동 소재 "여수교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 상업용 건물, 주상용 건물, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

* 토지 (일련번호 3): 전라남도 여수시 동산동 소재 "여수종고중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대임.

* 건물 (일련번호 2): (별도 상세 정보 부족, 3층 건물로 기술됨)

* 건물 (일련번호 4): (일련번호 3 토지 지상에 위치, 단독주택으로 이용 중)

* 아파트 (구분건물): 전라남도 여수시 신기동 소재 "신화아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

1.1. 2.교통 및 접근성

* 토지 (일련번호 1): 본건까지 차량 접근이 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지 (일련번호 3): 본건까지 차량 접근이 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

* 건물 (일련번호 2, 4): 차량 접근은 인접 도로 상황에 따라 보통 수준으로 예상됨.

* 아파트: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

1.1. 3.인접 도로 상태

* 토지 (일련번호 1): 남측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접함.

* 토지 (일련번호 3): 북측, 북서측 및 동측으로 노폭 1-2m의 포장도로에 접함.

* 아파트: 북서측으로 왕복 6차로, 동측 및 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 토지 (일련번호 1): 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 토지 (일련번호 3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 상대보호구역 (여수공업고등학교, 종고중학교)

* 아파트 (신기동 137): 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 (상지유치원, 시전초등학교), 역사문화환경보존지역

* 아파트 (신기동 139): 제2종일반주거지역, 대로3류, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1977-07-05, 배태윤)

* 소유권 이전 (2019-06-20, 김일엽, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권 (2019-06-20, 주식회사경보제약, 금50,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 공동담보목록 (2019-06-20, 주식회사경보제약, 금50,000,000원)

* 임의경매 (2024-12-18, 주식회사경보제약, 금100,000,000원, 말소)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 가지며, 동일한 채권 및 경매 개시 정보가 등재되어 있음.

* 등기부 채권 총액: 100,000,000원 (임의경매 채권액 기준)

1.2. 2.채권 및 권리 관계

* 말소기준권리: 2019년 6월 20일 접수된 주식회사경보제약의 근저당권 (을1)임.

* 인수되는 권리: 임의경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않음.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 공동담보, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 이는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로, 임차인의 대항력 여부와 관계없이 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미함. 명확한 임차인 현황을 위해서는 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설 및 주거 환경

* 토지 (일련번호 1) 인근은 시장, 상업용 건물, 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 토지 (일련번호 3) 및 그 주변은 단독주택 위주의 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 지역으로서의 성격이 강함.

* 아파트 단지 인근은 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높을 것으로 판단됨.

1.3. 2.토지 이용 계획상 가치

* 토지 (일련번호 1)는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 개발 또는 주상복합 용도로의 활용 잠재력이 있음.

* 토지 (일련번호 3)는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 단독주택이나 소규모 공동주택 개발에 적합할 수 있음.

1.3. 3.주거지로서의 가치

* 교동 및 동산동 지역의 단독주택지는 지역 특성에 맞는 주거 수요가 존재함.

* 신기동의 아파트 지역은 도심 접근성이 좋고 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일반적인 주거 수요가 높음.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

* 주변에 시장, 상업용 건물 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 아파트 단지 인근에는 다수의 근린생활시설이 위치하여 편리한 생활이 가능함.

1.4. 2.교육시설

* 토지 (일련번호 3) 인근에는 여수종고중학교, 여수공업고등학교가 소재하며, 해당 토지는 이들 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 아파트 인근에는 상지유치원, 시전초등학교가 소재하며, 해당 지역 역시 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.4. 3.교통 및 기타

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 일부 토지는 차량 접근이 제한적임.

* 아파트는 단지 내 진입도로 및 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리하며, 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 공부와의 차이

* 건물 (일련번호 4)는 공부상 '시멘트블록조 슬레이트지붕'이나, 현황은 '시멘트블록조 함석지붕'으로 상이함. 이는 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있음.

1.5. 2.제시외 건물

* 약 32.10㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 공부에 등재되지 않은 건물로서 일괄 매각에 포함되나, 불법 건축물 여부 및 철거 등 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음.

1.5. 3.차량 접근 제한

* 일련번호 1번 및 3번 토지의 경우, 차량 접근이 불가능하여 건물 이용 및 유지보수에 불편이 있을 수 있으며, 진입로 확보를 위한 별도의 노력이 필요할 수 있음.

1.5. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

* '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 권리 관계 확인이 필요함.

1.5. 5.공동담보 물건의 영향

* 본 건은 공동담보 물건으로서, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 진행 또는 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 수 있음. (아파트 등 구분건물 포함 가능성)

1.5. 6.혐오시설

* 주변 지역에 대한 혐오시설 (예: 공장, 유해시설 등) 존재 여부는 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 검색을 통해 확인하기 어려웠습니다. 입찰 전 현장 조사 및 관련 정보를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1.물건의 전반적인 평가

* 본 물건은 여수시 내에 위치한 단독주택과 아파트(추정)를 포함하는 공동담보 물건으로, 토지(교동, 동산동)와 건물(단독주택, 제시외 건물)이 일괄 매각되는 복합적인 경매 물건입니다.

* 교동 지역의 토지는 상업지역으로 지정되어 개발 잠재력이 있으나, 동산동 주택 및 일부 토지는 차량 접근성이 낮아 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 제시외 건물의 처리 방안은 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 2.장단점 요약

* 장점:

* 상업지역 토지 포함으로 인한 개발 잠재력 보유.

* 인수되는 보증금 있는 임차인 없음.

* 단독주택 및 아파트 등 다양한 부동산 구성 가능성.

* 단점:

* 일부 토지의 낮은 차량 접근성.

* 제시외 건물 및 공부와의 차이로 인한 추가 조치 필요성.

* 매각되지 않는 지상권 존재 가능성.

* 공동담보 물건으로 인한 복합적 리스크.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.개발 잠재력

* 교동 일반상업지역 토지는 향후 개발을 통해 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 2.지역 내 주거 수요

* 동산동 주택 및 신기동 아파트 지역은 안정적인 주거 수요가 있는 지역으로, 신축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.7. 3.권리 분석의 명확성

* 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석의 한계

* 본 보고서 작성 시, 주변 시세 분석을 위한 JSON 형태의 구체적인 매매/임대 시세 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 따라서, 제공된 감정가 49,455,000원을 기준으로 추정합니다.

1.8. 2.감정가 기준 제시

* 감정가: 49,455,000원

* 실제 경매에서의 입찰가는 물건의 상태, 주변 시세, 경매 참여자들의 관심도 등에 따라 변동될 수 있습니다. 일반적으로 감정가의 50~80% 수준에서 시작되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 구체적인 시세 정보 부족으로 인해 정확한 범위를 제시하기 어렵습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 철저한 물건 조사와 주변 시세 확인 후에 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.