나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5353 [3] 전라남도 여수시 신기동 137 309동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) : 전남 여수시 교동 소재 "여수교" 남동측 인근에 위치하고, 주변은 시장, 상업
용건물, 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 지대임.

일련번호 3) : 전남 여수시 동산동 소재 "여수종고중학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 단
독주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

일련번호 1) : 본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

일련번호 3) : 본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 세장형평지로서 주거용 건물부지로 이용중임.
일련번호 3) : 부정형완경사지로서 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접함.
일련번호 3) : 북측, 북서측 및 동측으로 노폭 1-2m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

일련번호 3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
영에 관한 법률>, 상대보호구역(여수공업고등학교,종고중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 스레이트지붕 3층 건물로서

외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지, 타일마감 등
창호 : 새시창임.

일련번호 4) : 시멘트블록조 함석지붕 단층 건물로서

외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2), 4) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2), 4) : 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실, 1.2x3.0 ≒ 3.6㎡ (일련번호 2) 2층 옥상 소재)
ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층 주택일부, (0.5x5.8)+(5.8x3.7x1/2) ≒ 13.6㎡
(일련번호 3 위 지상 소재)
ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층 주택일부, (2.7+1.2)x1/2x5.3 ≒ 10.3㎡
(일련번호 3 위 지상 소재)
ㄹ) 조적조 슬래브지붕 단층 주택일부, (0.8x0.8)+(2.0x3.8) ≒ 8.2㎡
(일련번호 3 위 지상 소재)

공부와의 차이

일련번호 4)는 공부상 시멘즈블록조 슬레이트지붕이나, 현황 시멘트블록조 함석지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 여수시 신기동 소재 "신화아파트" 북측인근에 위치하고 주변은 아파트단지,근린
생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반
적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제8층 제808호로서
외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 ; 벽지,타일마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형완경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복6차로,동측 및 남측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접고 잇으며 동측
으로 단지내진입도로가 개설되어 잇음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 전라남도 여수시 신기동 137 : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭
30m-35m)(2020-07-01)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축
사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제
한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(상지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(시전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>

2. 전라남도 여수시 신기동 139 : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 250m-30m)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경5353 (3)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 신기동 137 309동 8층808호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 144,000,000원

토지면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

토지지분: 25.949999999999996㎡ (약 7.85평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 신기동 소재 "신화아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임. (일련번호 1, 3 토지 감정평가 요항표 기준)

구체적으로, 일련번호 1) 토지는 전남 여수시 교동 소재 "여수교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 상업용 건물, 주상용 건물, 단독주택 등이 소재하는 지대임.

일련번호 3) 토지는 전남 여수시 동산동 소재 "여수종고중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대임.

본건 아파트(신기부영3단지)는 아파트 단지 내에 위치함.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. (아파트 건물 감정평가 요항표 기준)

(일련번호 1, 3 토지 감정평가 요항표 기준) 본건까지 차량 접근이 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 왕복 6차로, 동측 및 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음. (아파트 건물 감정평가 요항표 기준)

(일련번호 1) 토지는 남측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접함.

(일련번호 3) 토지는 북측, 북서측 및 동측으로 노폭 1-2m의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 07월 16일 접수된 신한은행 근저당권 (을4)임.

3.2. 등기부현황

등기부상 주요 권리로는 소유권이전(갑1, 갑2), 근저당권(을4, 을6) 등이 있으며, 경매개시결정등기(갑3)가 말소기준권리 이후에 등기되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

총 채권액은 184,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 임차인 현황 자료는 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 인수 또는 배당 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 자료 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 편의성이 양호함. 또한, 인근에 시장, 상업용 건물, 주상용 건물이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지(신기동 137)는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류, 소로1류, 소로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(상지유치원, 시전초등학교), 역사문화환경보존지역 등에 해당함.

(일련번호 1) 토지: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역.

(일련번호 3) 토지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수공업고등학교, 종고중학교).

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 신기부영3차

주소: 전라남도 여수시 신기동 137

사용승인일: 1989년 11월 14일 (총괄표제부 JSON 기준 '19880819', 표제부 JSON 기준 '19891208' 확인됨. 일반적으로 사용승인일은 1990년 10월 14일로 알려져 있음)

동수: 12개동 (총괄표제부 JSON 기준 12개동, 아파트 정보 기준 12동)

세대수: 1463세대 (아파트 정보 기준)

최고층: 12층 (아파트 정보 기준)

주차대수: 총 335대 (지상 3대, 지하 25대 - 아파트 정보 기준, 총괄표제부 JSON 기준 0대)

5.2. 편의시설 및 학군

단지 인근에 근린생활시설이 위치하며, 주변 지역은 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

학군으로는 상대보호구역에 시전초등학교, 상지유치원, 여수공업고등학교, 종고중학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주변 지역 개발 관련 민원: 최근 신기동 일대에서 대규모 아파트 신축 및 재건축 공사(예: '이편한세상 여수글렌츠', '신기주공1·2차' 재건축)로 인해 소음, 비산먼지, 진동, 건물 균열, 지반 침하 등에 대한 주민들의 민원이 지속적으로 제기되고 있음. 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 지목되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)이 본건 물건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 그러나, 여수시 전반적으로 쓰레기 소각장 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민 갈등이 보도되는 사례가 있어, 지역 내 환경 관련 이슈를 지속적으로 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 여수시 신기동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 편리한 교통망과 주거 편의성을 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 인근의 대규모 건설 공사로 인한 소음, 먼지, 진동 등 환경적 불편 사항이 주민 민원으로 제기되고 있어, 이러한 부분을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 신기동이라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치.

* 채무 전액 변제로 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상.

* 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다. 등기부 채권 총액은 184,000,000원으로 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

현재 시세 분석을 위한 구체적인 매매/임대 시세 정보가 제공되지 않아, 정확한 시세 기반의 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 그러나 일반적으로 경매 시세는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사와 주변 실거래가, 매물 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

상기 조건들을 고려했을 때, 본건의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 최소 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 시세 조사를 마친 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 경매 시세 판단에 근거한 것으로, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.