나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52003 [2] 전라남도 보성군 조성면 축내리 425 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 조성면 축내리 소재 "축내저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대 및 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서 전(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 ~ 3 : 부정형 토지로서 주거나지(장기간 방치 상태)임. 기호4 ~ 5 ; 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않고 장기간 방치 상태)임.

인접 도로상태

기호1, 4, 5는 맹지임. 기호2는 남동측으로, 기호3은 남서측으로 세로(소폭의 비포장 도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역임. 기호4 ~ 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52003 (2)

소재지: 전라남도 보성군 조성면 축내리 425

용도: 대지

감정가: 20,473,000원

토지면적: 1563.00㎡ (약 472.8평)

건물면적: 0㎡ (건물 매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 법정지상권 성립 여지 있음, 건물 매각 제외

주의사항: 일괄매각 (토지), 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

2. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 보성군 조성면 축내리 소재 "축내저수지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본 토지가 위치한 지역은 전, 답 등 농경지와 단독주택이 산재한 순수 농촌지대 및 마을 주변 농경지대입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권: 임병점 (1981년 이전), 임옥균 (2019년 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 오케이저축은행 가압류 (2024년 12월 5일)

* 본건 경매 신청 채권자: 신한카드 (2025년 9월 4일)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 오케이저축은행의 가압류, 신한카드의 강제경매 개시 결정 등기.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권 성립 여지 있음. 이는 매각에서 제외된 노후화된 폐건축물(축사 이용 추정)로 인해 발생할 수 있는 권리로, 토지 소유주는 이 법정지상권의 부담을 인수해야 할 수 있습니다.

인수할 권리 및 부담: 특별히 명시된 인수 권리나 부담은 없습니다. 단, 법정지상권이 성립될 경우 해당 권리가 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부채권 총액: 26,715,221원 (오케이저축은행 가압류 금액 기준. 본건 경매 신청 채권 금액과는 별개입니다.)

3.1. 임차인 현황

임차인 정보: 제공된 자료에 따르면, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

현황: 본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 기능의 상권은 발달하지 않은 곳입니다.

잠재력: 지역 주민을 위한 소규모 소매점이나 농업 관련 시설 입지가 가능할 수 있으나, 현재로서는 활성화된 상권으로 보기 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 대형 마트, 병원 등 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 마을의 생활 환경을 제공합니다. 보성군 내에는 대한다원 녹차밭, 율포해수욕장 등 관광 명소가 있으며, 조성면 내에는 주월산 패러글라이딩, 보성컨트리클럽 등 레저 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 목록 4, 5번지는 농지에 해당하므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정과 함께 매수 보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다.

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외된 노후화된 폐건축물(축사 이용 추정)이 소재하여 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이 경우 토지 소유주는 건축물 소유자에게 지료를 지급하거나, 법정지상권의 범위 내에서 토지를 이용해야 하는 제약이 발생할 수 있습니다.

맹지: 토지 기호 1, 4, 5번지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 따라서 이 토지들을 이용하거나 건축 행위를 하기 위해서는 별도의 토지 이용 계획 수립 또는 인접 토지와의 협의가 필요합니다.

토지 이용 상태: 기호 1, 4, 5번지는 경작되지 않고 장기간 방치된 상태이며, 기호 2, 3번지 역시 주거지로 이용되나 장기간 방치된 상태입니다. 토지 이용을 위해서는 정비 및 개발이 필요합니다.

접근 도로: 일부 토지(기호 2, 3)는 소폭의 비포장 도로에만 접하고 있어 차량 접근성이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 보성군 조성면에 위치한 토지로서, 감정가는 2,047만 3천원입니다. 토지 일부는 맹지이며, 경작되지 않고 장기간 방치된 상태입니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무와 매각 제외된 폐건축물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 주요 위험 요소입니다. 이러한 제약 사항들이 존재하나, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 잠재적 가능성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 현재 감정가가 2,047만 3천원으로, 토지 면적 대비 비교적 낮은 수준이어서 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

계획관리지역: 해당 토지는 계획관리지역에 속해 있어, 향후 개발 또는 용도 변경 시 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하는 것은 제공된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 법정지상권 성립 여부 및 범위, 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 발급 가능성 등 복합적인 위험 요소를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 상태, 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 전문가의 심층적인 권리 분석 및 가치 평가가 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.