나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52245 [2] 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1445-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 소재 "보성교육청" 서측 인근[일련번호 1)], 보성읍 봉산리 소재 "삼산마을" 북동측 인근[일련번호 2)] 및 회천면 벽교리 소재 "이문마을" 북측 인근[일련번호 3), 4)]에 위치하며, 일련번호 1) 주위는 단독주택 등이 소재한 기존 주택지대, 일련번호 2) 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 국도주변 농경지대, 일련번호 3), 4) 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 산림지대로서 공히 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지로서, 단독주택 건부지임. 일련번호 2) 가장형 평지로서 답임. 일련번호 3) 부정형 급경사로서 자연림임. 일련번호 4) 부정형 급경사로서 자연림(분묘 소재)임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측에 노폭 약 2~3m의 포장된 현황도로에 접함. 일련번호 2) 서측에 인접필지와 함께 왕복4차선 포장도로, 동측에 노폭 약 3m의 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측에 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함. 일련번호 4) 동측에 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 일련번호 2) 농림지역(2022-10-20), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥지역)<농지법>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 일련번호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 4) 농림지역(2022-10-20), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52245 (2)

* 소재지: 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1445-3

* 용도: 답

* 감정가: 66,177,000원

* 토지면적: 2451.00㎡ (약 741.47평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 소재 "삼산마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 국도주변 농경지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 감정평가서 요약에 따르면 본건은 '일련번호 2'에 해당하며, 이 일대는 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측에 인접 필지와 함께 왕복 4차선 포장도로, 동측에 노폭 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

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1.2. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 2005년 04월 11일 김재도 소유권 이전 (갑3)

* 2015년 01월 05일 김수정 소유권 이전 (매매 37,000,000원) (갑4)

* 2025년 10월 31일 김영휘 강제경매 개시 (49,950,000원), 말소기준권리 (갑5)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 본건은 전형적인 농경지대 및 주거지 혼재 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 주변 농경지대는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

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1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 본건 인근에 "보성교육청"이 위치하고 있으며, "삼산마을" 등의 주거지가 분포하고 있습니다. 대형 마트나 병원 등은 인근 읍내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로 매수인은 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

* 분묘기지권 존재 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 본건과 관련된 일부 토지(일련번호 4)에 분묘가 소재한다고 명시되어 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 제한:

* 농림지역, 농업진흥구역 (일련번호 2)

* 계획관리지역, 준보전산지 (일련번호 3)

* 다양한 가축사육제한구역 (닭, 오리, 개, 메추리, 돼지, 소, 젖소 등)

* 상대보호구역 (일련번호 1)

* 공장설립승인지역, 접도구역

이러한 지역 제한은 건축, 개발, 가축 사육 등에 큰 제약을 가할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상인 점은 인수되는 임차인이 없다고 하더라도, 실제 점유 관계나 권리 주장 가능성을 확인해야 하는 잠재적 위험 요소입니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 전라남도 보성군에 위치한 농지(답)로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 66,177,000원이며 토지 면적은 2,451.00㎡ (약 741.47평)입니다. 비교적 양호한 도로 접근성을 갖추고 있으며, 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 일반적인 농촌 지역입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성, 중복사건, 그리고 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하여 활용에 제약이 따릅니다. 임대차 관계가 미상인 점도 주의해야 할 부분입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 농지법에 따른 농업 목적 외 토지 활용 제한이 적거나, 농업 경영을 위한 목적으로 접근 시 가치가 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성이 비교적 양호하여 영농 활동에 필요한 차량 이동은 용이할 것으로 보입니다.

* 말소기준권리 이후의 권리는 인수되지 않으므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 66,177,000원을 기준으로, 제시된 권리 분석 및 토지이용 제한, 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가격을 기준으로 고려하며, 입찰자의 자금 계획 및 해당 지역 농지의 시세, 향후 활용 가능성 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.