나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52511 [2] 전라남도 순천시 동외동 162-3 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 「순천시립그림책도서관」남측 인근에 위치한 (통칭)유어라이프 제2층 제207호 및 제5층 제501호로서 주위는 상업용건물, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제2층 제207호, 제5층 제501호로서, 외 벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 1-가), 2-나) 모두 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형으로서 업무시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52511 (2)

소재지: 전라남도 순천시 동외동 162-3 5층501호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2007년

총 층수: 9층 중 5층

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 49,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건축물대장상 총면적: 2232.97㎡

건폐율: 60.79%

용적률: 518.09%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 「순천시립그림책도서관」 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 상업용건물, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2014년 2월 26일 접수된 여수농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 26,400,000원)입니다.

등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 96,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 한

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 11월 1일

확정일자: 2025년 6월 26일

배당신고일자: 2025년 7월 7일

대항력: 없음.

주의: 임차인 한 은 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원에 대해 배당받을 예정이나, 만약 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 동외동 일대는 상업용 건물과 주거용 건물이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

순천시립그림책도서관이 인근에 위치하여 지역 주민들의 편의성을 높여줍니다.

4.2. 임대/매매 시세 추정

최근 실거래 사례를 분석한 결과,

2025년 7월 23일, 6층(29.64㎡) 오피스텔이 50,000,000원에 직거래되었습니다.

2025년 8월 7일, 7층(29.64㎡) 오피스텔이 35,000,000원에 직거래되었습니다.

동일 면적의 오피스텔이 3,500만원에서 5,000만원 사이에서 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

순천시립그림책도서관과 같은 공공시설 이용이 편리합니다.

주변에 형성된 상업시설 및 주거시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리관계로 인한 낙찰자의 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도 리스크

현재 임차인 한 이 점유 중이나 대항력이 없어 명도 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 통상적인 이사비 협의 등은 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축년도가 2007년으로 일정 부분 노후화가 진행되었을 수 있으나, 일반적인 사용 및 유지관리에 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 동외동에 소재한 오피스텔로, 순천시립그림책도서관 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

건축된 지 10년 이상 되었으나, 기본적인 편의 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

가장 중요한 점은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수하는 권리 부담이 전혀 없다는 점입니다.

또한, 대항력 없는 임차인이 점유하고 있어 명도 또한 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 현재 감정가(49,000,000원)는 시장가 범위(35,000,000원 ~ 50,000,000원) 내에 있거나 상단부에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

소멸주의 원칙에 따라 권리 인수 부담이 없습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 용이합니다.

순천시 내 오피스텔 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

감정가 대비 시장가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

최근 매매 시세 범위: 35,000,000원 ~ 50,000,000원

본건의 건물 면적(29.64㎡)에 대한 최근 실거래가가 3,500만원에서 5,000만원 사이에 형성되어 있음을 감안할 때, 감정가는 시세 범위의 상단부에 위치하고 있습니다.

임차인의 보증금 40,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 처리될 예정입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 최고 거래가인 50,000,000원을 상회하지 않는 선에서, 경매 특성 및 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

합리적인 예상 입찰가 범위는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 정도로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.