나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50433 [2] 전라남도 해남군 산이면 대진리 757-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 [기호(1~3): 산이면 금호리 소재 ""금호마을"" 북동측 근거리],
[기호(4): 산이면 대진리 소재 ""대진마을"" 서측 인근], [기호(5): 산이면 부동리 소재
""부동회관"" 서측 인근]에 위치하며, 주위환경은 [기호(1~3): 해안 농경지대], [기호(4):
지방도주변 농경지대], [기호(5): 순수 농촌지대]임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 부정형, 전(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임.
기호(4): 전 및 토지임야, 일부 현황도로, 주차장, 묘지 등으로 이용중임.
기호(5): 공업기타(숙소 등) 및 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지임.
기호(2): 남동측으로 세로(불)에 접함.
기호(3): 남측으로 세로(가)에 접함.
기호(4): 서측으로 아스콘포장 소로에 접함.
기호(5): 북측으로 아스콘포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)
기호(4): 계획관리지역, 중로2류(폭15m~20m)(2024-03-21)(지방도 806호선
(마산 산이))(저촉), 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역),
도로구역, 접도구역, 준보전산지
기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지
사육 제한), 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6-가): 철근콘크리트조 스라브 위 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(6-나): 연와조 스라브지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(6-다): 연와조 스라브지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(6-라): 연와조 스라브 위 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(6-마): 연와조 스라브 위 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(6-가): 숙소 및 휴게실로 이용중임.
기호(6-나): 샤워장으로 이용중임.
기호(6-다): 변소로 이용중임.
기호(6-라): 숙소로 이용중임.
기호(6-마): 숙소로 이용중임.

설비내역

기호(6-가,6-라,6-마): 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.공부상 지목은 ‘임야’이나 토지 일부 현황 ‘전, 토지임야, 주차장, 도로, 묘지 등’ 으로 이용중임
2.목록4. 토지 서측 일부 공법상 제약(도로, 도로구역, 접도구역 저촉 등)을 받고 있음
3.목록4. 토지 지상 소재 가설건축물(철파이프조 구조물, 컨테이너건물 등) 및 조경 수목 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경50433 (2)

소재지: 전라남도 해남군 산이면 대진리 757-11

용도: 임야 (실제 현황: 전, 토지임야, 주차장, 도로, 묘지 등)

감정가: 405,020,000원

토지면적: 5260.00㎡ (약 1591.15평)

토지 지분 매각: 2630.00㎡ (약 795.58평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

특이사항: 유동화물건

1.2. 주요 특징

본 건은 토지의 일부 지분(2630㎡)만 매각 대상인 임야입니다. 공부상 지목은 '임야'이나, 실제로는 전, 토지임야, 주차장, 도로, 묘지 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 전라남도 해남군 산이면 대진리 인근에 위치하며, 주변은 주로 농경지대로 형성되어 있습니다. 기호(1~3)는 해안 농경지대, 기호(4)는 지방도 주변 농경지대, 기호(5)는 순수 농촌지대에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 일부 토지는 맹지이거나 소로에 접해 있어 접근성을 사전에 확인해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 계획관리지역 및 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 중로2류(폭15m~20m) 저촉, 준보전산지 등 다양한 공법상 제약 및 제한을 받고 있습니다. 특히 목록4 토지는 이러한 제약이 복합적으로 작용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건과 관련된 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당 외 다수의 권리가 설정되었던 내역이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 1,244,195,790원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘 소재로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 해남군 산이면은 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지며, 해안 농경지대와 지방도 주변 농경지대로 구성되어 있습니다. 이에 따라 주변 상권은 농업 관련 시설 및 일부 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 농촌 지역의 경우, 생활 편의 시설은 인근 읍면 단위로 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건은 농촌 지역에 위치하여 주거 환경으로서의 기본적인 생활 인프라(병원, 학교, 대형마트 등) 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등) 설치 및 운영에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 폐기물 시설 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 건 소재지와 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

토지 전체 면적(5260㎡) 중 일부 지분(2630㎡)만 매각 대상이므로, 토지 이용 및 개발 시 공동 소유자와의 협의가 필요하며 이는 활용도를 제한할 수 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '임야'이나 실제 이용 현황이 '전, 토지임야, 주차장, 도로, 묘지 등'으로 다양하여, 추후 토지 이용 관련 법규 적용 및 인허가 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공법상 제약 및 제한

목록4 토지 서측 일부에 도로, 도로구역, 접도구역 등 공법상 제약이 존재하며, 이는 토지 활용에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 매각 제외 물건

토지 지상 소재 가설건축물(철파이프조 구조물, 컨테이너건물 등) 및 조경 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 사전에 인지해야 합니다.

6.5. 분묘기지권 성립 가능성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시된 분묘기지권의 성립 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 토지의 사용 및 개발에 제약을 받을 수 있으며, 토지 소유자는 지료 지급 의무를 부담할 수도 있습니다. 이에 대한 현장 확인 및 법률 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 해남군 산이면에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 농촌 지역의 특성을 가지며, 도로, 주차장, 묘지 등으로 복합적으로 이용되는 토지입니다. 토지 지분 매각, 공부상 지목과 현황 불일치, 다양한 공법상 제약, 그리고 무엇보다 분묘기지권의 성립 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 분묘기지권의 존재 여부 및 성립 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 활용 가치

농촌 지역의 토지로서, 향후 농업용지 또는 소규모 개발 부지로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 토지 지분 매각임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.2. 상대적 저평가 가능성

다수의 리스크 요인으로 인해 시장에서 상대적으로 저평가될 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 파악한다면, 투자 가치를 발견할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 405,020,000원으로, 전체 토지면적 5260㎡ 기준 평당 약 76,999원입니다. 매각 대상 지분은 2630㎡(약 795.58평)으로, 산술적으로는 약 202,406,973원 수준의 가치를 지닙니다.

하지만 본 건은 분묘기지권 성립 가능성, 토지 지분 매각, 공법상 제약 등 여러 위험 요소를 가지고 있습니다. 특히 분묘기지권의 경우, 인정될 경우 토지 활용에 상당한 제약을 초래하며 이는 토지 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요인을 종합적으로 고려하여, 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 분묘 실태를 확인하고, 전문가와 상담하여 분묘기지권 성립 가능성 및 기타 법적 쟁점에 대한 정확한 판단을 내리시기를 권장합니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가는 순수 토지 가치 및 잠재적 위험 부담을 반영하여 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.