나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50552 [2] 전라남도 완도군 노화읍 이포리 764-21 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 [기호(1~13): 고막리 소재 ""뒷북고마을"" 동측 인근],
[기호(14,15): 이포리 소재 ""노화수협"" 서측 인근]에 위치하며,
주위환경은 [기호(1~13): 해안 공장지대], [기호(14): 후면 상가지대]임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여
제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1~6,8~10): 일괄하여 양어장부지 및 부속토지로 이용중임.
기호(7): 전으로 이용중임.
기호(11,13): 자연림으로 이용중임.
기호(12): 토지임야로 이용중임.
기호(14): 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~6,8~10): 일괄하여 남서측 및 북서측으로 현황도로 세로(가)에 접함.
기호(7): 북측으로 현황도로 세로(불)에 접함.
기호(11,13): 지적도상 맹지임.
기호(12): 북서측으로 현황도로 세로(불)에 접함.
기호(14): 북측과 남측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,6,8,9,10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지
기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)
기호(11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지
기호(12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지
기호(13): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지
기호(14): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(15-가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 및 목재창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 점포이나 현황 공실 및 폐건물로 판단 됨.

설비내역

위생설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 구축물(15-1) 매각 포함
2. 목록 14. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 ‘상업용건부지’로 이용중
3. 목록 15. 공부상 용도는 점포이나, 현황 공실 및 폐건물임
4. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50552 (2)

* 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 이포리 764-21 (도로명 주소: 전라남도 완도군 노화로 886-1)

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설 - 점포)

* 감정가: 42,342,400원

* 토지면적: 76.00㎡ (약 23.0평)

* 건물면적: 130.35㎡ (약 39.4평) - 건축물대장 기준

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 5.80㎡ (제시외 구축물 15-1, 매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 해남군산림조합 (본건 강제경매 신청)

* 건물 구조: 2층, 벽돌조, 슬래브지붕

* 사용승인일: 1979년 7월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 완도군 노화읍 이포리 소재, "노화수협" 서측 인근에 위치하며, 후면 상가지대임.

* 기호(14) 토지는 후면 상가지대 내 상업용 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근은 가능하나, 도서 지역에 소재하여 전반적인 교통 여건은 불편한 편임.

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능함.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(14) 토지는 북측과 남측으로 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸사항

* 본 건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 한국전력공사 가압류 (접수일자 2021.04.12.)

* 등기부채권 총액: 약 392,741,848원 (토지 및 건물 동일)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됨. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 해당 물건지는 완도군 노화읍 이포리의 상가지대에 위치하여, 인근에 노화수협 등 기본적인 금융 및 상업 시설과 연계된 입지를 가지고 있음.

* 주요 용도는 판매시설 및 제1종근린생활시설(점포)로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음.

* 그러나 도서 지역이라는 특성상 배후 상권의 규모는 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 노화수협이 위치하여 금융 업무 이용이 가능함.

* 점포 및 상가지대임을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설은 현장 확인이 필요함.

5.2. 주변 환경

* 도서 지역의 특성상 자연환경은 우수할 수 있으나, 대중교통 및 광역 접근성은 다소 불편함.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어려움.

* 해당 지역의 생활 정보 및 민원 사항 등을 파악하기 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사해야 함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 공부상 용도는 점포이나, 현황 공실 및 폐건물임. 상당한 수준의 보수 또는 신축이 필요할 것으로 예상되며, 이로 인한 추가 비용 발생이 예상됨.

* 토지 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계 측량 등 추가 확인 및 비용 발생이 예상됨.

* 도서 지역의 교통 불편: 섬 지역이라는 특성상 물류 이동 및 방문객 접근에 제약이 있을 수 있으며, 이는 상권 활성화에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 건물 노후: 1979년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용이 다수 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 노화읍 상가지대에 위치한 판매시설(점포) 경매 물건임.

* 감정가는 42,342,400원으로 상대적으로 낮은 편이나, 건물 상태가 폐건물이고 도서 지역이라는 점, 토지 경계 불명확 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 현재 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나 임대차 관계는 미상임.

* 따라서 본 물건은 현재 상태로는 활용 가치가 낮아 보이며, 투자 시 리스크를 충분히 고려한 철저한 사전 조사와 함께 접근해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 매력적인 가격: 낮은 감정가로, 향후 정상화 시 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력.

* 상가지대 위치: 지역 상권 내 입지로, 향후 상권 활성화 시 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 개발 및 활용에 유리.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 폐건물 상태 및 도서 지역의 교통 불편, 경계 불명확 등의 리스크 요인을 고려해야 하므로, 예상 입찰가는 보수적으로 산정하는 것이 바람직함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 건물 신축 또는 리모델링 비용, 개발 가능성, 시장의 수요와 공급 등을 종합적으로 검토해야 함.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어려우나, 현 상태의 가치와 잠재적 개발 비용, 그리고 경매 물건의 특성(유찰 가능성)을 감안하여 본 물건의 감정가 대비 50~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있음.

* 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 철저한 현장 조사 및 추가 정보 수집 결과에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.