나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50694 [3] 전라남도 해남군 문내면 석교리 산220 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,2 : 전라남도 해남군 황산면 일신리 소재 "일신마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대임. 기호 3~7 : 전라남도 해남군 황산면 일신리 소재 "일신마을" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임. 기호 8 : 전라남도 해남군 문내면 석교리 소재 "석교저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수야산지대임.

교통상황

기호 1,2 : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 기호 3~8 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 부정형 평지로 도로로 이용중임. 기호 3~8 : 부정형 완경사지로 자연림 상태의 임야임. (기호 8 지상에 분묘 수기 소재함.)

인접 도로상태

기호 1,2 : 본건이 도로임 기호 3~8 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(금곡천_소하천예정지) <소하천정비법>임. 기호 3,4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보 전산지<산지관리법>임. 기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리 법>임. 기호 7 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>임. 기호 8 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 기호 8 임지상에 분묘 수기 소재함.

물건 비고

1. 맹지임(진입로가 존재하나 사용한지 오래되어 수풀이 많이 자라 있는 상태로, 도보접근 및 내부탐색이 곤란함)
2. 분묘 수기 소재
3. 토지 가액은 분묘로 인하여 제한 받는 가액임
4. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50694 (3)

구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOO

소재지: 전라남도 해남군 문내면 석교리 산220

용도: 임야

감정가: 42,867,400원

토지면적: 9319.00㎡ (약 2819평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

주요 권리사항: 공동담보, 분묘기지권

말소기준권리: 아산신용협동조합 근저당 (2019.07.31.)

총 등기부채권액: 277,830,000원

2. 입지조건

위치: 전라남도 해남군 문내면 석교리 "석교저수지" 동측 인근의 순수 야산지대.

접근성: 본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통 사정이 다소 불편함. 진입로 존재하나 사용한지 오래되어 수풀이 많이 자라 있어 도보 접근 및 내부 탐색이 곤란함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 31일 아산신용협동조합의 근저당권으로, 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정.

인수되는 권리: 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

주요 권리 사항:

* 공동담보: 본 물건 외 다른 물건과 함께 담보로 제공된 경우.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명함. (토지 가액은 분묘로 인해 제한받는 가액임)

임차인 현황: 인수할 임차인 보증금은 없음 (0원).

4. 상권분석

본건은 야산지대의 임야로, 주변은 농경지대 또는 야산지대로 형성되어 있어 일반적인 상권 분석은 제한적임.

지역 특성상 주거 및 상업 활동보다는 자연 환경 위주의 입지임.

5. 생활정보

인근: 석교저수지 인근에 위치.

편의시설: 주변 마을과의 거리가 있어 자체적인 편의시설 정보는 미미함. 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의성은 낮을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

맹지 및 접근성 저하: 등록된 진입로가 있으나 사용이 오래되어 수풀이 우거져 있어 차량 및 도보 접근이 극히 어려움.

다수의 분묘 존재: 토지 지상에 수기 이상의 분묘가 소재하며, 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성 및 토지 가치 하락 요인이 있음.

경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 반드시 필요함.

토지 이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따름.

인근 환경: 최근 검색 결과, 해남군 문내면 일대에서 태양광 발전소 건설 관련 논의가 있으며, 과거 돼지 분뇨 처리 시설 건설 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오 시설 설치에 대한 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 해남군 문내면의 자연 녹지 지역에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있음.

그러나 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 토지 내 다수의 분묘 존재 및 경계 불명확 등 해결해야 할 중대한 문제점을 다수 안고 있음.

토지 이용은 다양한 지역 지구제에 의해 제한받고 있어, 현 상태에서의 활용 가치는 낮다고 판단됨.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 임야를 낮은 가격에 취득할 잠재적 가능성.

만약 분묘 문제가 해결되고 진입로 확보 및 경계 측량이 완료된다면, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있음. (단, 실현 가능성은 매우 낮음)

토지 이용 규제를 완화하거나 특정 개발 사업을 통해 가치 증대를 꾀할 수 있다면 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 42,867,400원

본 물건의 맹지, 접근성 불량, 분묘 존재, 경계 불명확 등의 중대한 하자를 고려할 때, 감정가의 60% 수준인 약 25,700,000원에서 29,000,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 예상함. (단, 추가적인 현장 조사를 통한 가치 산정이 필수적임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.