나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50694 [2] 전라남도 해남군 황산면 일신리 산107-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,2 : 전라남도 해남군 황산면 일신리 소재 "일신마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대임. 기호 3~7 : 전라남도 해남군 황산면 일신리 소재 "일신마을" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임. 기호 8 : 전라남도 해남군 문내면 석교리 소재 "석교저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수야산지대임.

교통상황

기호 1,2 : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 기호 3~8 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 부정형 평지로 도로로 이용중임. 기호 3~8 : 부정형 완경사지로 자연림 상태의 임야임. (기호 8 지상에 분묘 수기 소재함.)

인접 도로상태

기호 1,2 : 본건이 도로임 기호 3~8 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(금곡천_소하천예정지) <소하천정비법>임. 기호 3,4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보 전산지<산지관리법>임. 기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리 법>임. 기호 7 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>임. 기호 8 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 기호 8 임지상에 분묘 수기 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 맹지임
3. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본현황

사건번호: 해남지원 2025타경50694 (2)

소재지: 전라남도 해남군 황산면 일신리 산107-7

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 103,992,700원

토지면적: 21,223.00㎡ (약 6,420.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 해남군 황산면 일신리 지역에 위치하며, 일부는 "일신마을" 동측 인근의 농경지대 및 마을 주변 야산지대에 속해 있습니다. 나머지 일부는 "석교저수지" 동측 인근의 순수 야산지대에 위치합니다.

2.2. 접근성 및 교통

토지 기호 1, 2의 경우 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 그러나 토지 기호 3~8의 경우 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 상황은 다소 불편한 것으로 파악됩니다. 이는 해당 토지가 맹지이기 때문입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 상 소유권은 김영남, 이상현 명의로 이전된 이력이 있습니다. 말소기준권리는 2019년 7월 31일에 설정된 아산신용협동조합의 근저당권(228,000,000원)이며, 이후 설정된 모든 권리(지상권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 277,830,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 따라서 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 소멸주의 원칙

본 매각은 부동산 임의경매로서, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 감정평가서 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

해당 물건은 전라남도 해남군 황산면의 농경지대 및 야산지대에 위치한 임야로, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 농업 및 자연 상태의 산림으로 이루어져 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

4.2. 생활 편의시설

본 물건은 농경지와 야산지대에 위치한 임야로, 인근에 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역은 확인되지 않습니다. 생활 편의시설 이용은 인근 마을 또는 소재지까지 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 제약

* 맹지: 토지 기호 3~8은 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태입니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인 절차가 필요합니다.

* 분묘기지권: 기호 8 토지 지상에 분묘 수기가 소재하며, 이는 분묘기지권과 관련된 잠재적 리스크가 존재함을 시사합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 보전산지, 농림지역, 소하천예정지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 법적인 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 황산면 일신리의 농경지 및 야산지대에 위치한 임야로, 감정가는 103,992,700원입니다. 대부분의 토지가 맹지이고 경계가 불명확하며, 분묘기지권의 존재 가능성이 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 다수의 토지가 가축사육 제한 구역 및 산지 관련 규제 지역에 해당합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 맹지, 분묘기지권, 경계 불명확 등의 제약으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 법적 규제 및 제약 사항을 해소하고 개발을 추진할 경우, 지역적 특성을 활용한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 복잡한 절차와 상당한 비용, 시간 투자를 수반할 수 있습니다.)

* 자연환경: 주변이 농경지 및 야산지대로 구성되어 있어, 일부 토지는 자연 친화적인 용도로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 103,992,700원을 기준으로, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 요인(맹지, 분묘기지권, 경계 확인 필요성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.