나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51798 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-20 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 ""상동마을"" 북측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 주택 등으로 구성된 지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2)는 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2)는 남측으로 폭 4미터 미만의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2):자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51798 (2)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-20

용도: 전 (농지)

감정가: 113,202,000원

토지면적: 662.00㎡ (약 200.2평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여수중부새마을금고 (근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 미제출 시 보증금 몰수.

2. 입지조건

토지는 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 ""상동마을"" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준이며, 토지 남측으로 폭 4미터 미만의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지 자체에 대한 임의경매 물건입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (등기부 요약에는 '을2' 근저당권에 부수된 지상권이 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용이 우선 적용될 수 있습니다.)

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 약 282,000,000원입니다.

4. 상권분석

물건지 주위는 농경지 및 주택으로 구성된 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업 관련 경제 활동 및 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

여수시 돌산읍 우두리는 해안 지역에 위치하며, 주변에는 동백초, 돌산진모지구축구장, 아파트 단지, 공원 등 생활 편의 시설이 일부 위치하고 있습니다. 또한, 캠핑장 및 체육시설 등 레저 시설도 있습니다. 다만, 본건 토지 소재지는 전반적으로 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 한적한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 위험: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 전액이 몰수될 수 있으며, 소유권 이전이 불가합니다.

* 미소멸 권리 인수 가능성: 등기부상 말소 예정인 권리 중, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 부분이 있습니다. 해당 지상권이 실제 부담으로 남을 경우, 권리 분석 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(200m 이내 일부 제한)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 인접 도로: 남측으로 폭 4미터 미만의 도로에 접하고 있어, 차량 통행이나 향후 개발 시 도로 확장 등의 필요성이 있을 수 있습니다.

* 쓰레기 무단 투기 문제: 일부 지역 뉴스 보도에 따르면, 여수 돌산 우두리 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 문제가 제기된 바 있습니다. 본건 토지 주변 환경 조사를 통해 이러한 문제가 있는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍 우두리에 위치한 농지로서, 비교적 낮은 감정가에 경매가 진행되고 있습니다. 하지만 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이 부분이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 이러한 권리 관계 및 농지법규를 면밀히 검토한 후 입찰을 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 여수시 돌산읍은 관광 및 해양 관련 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농지 활용: 농업 경영 또는 주말농장 용도로 활용 가능하며, 관련 법규 준수 시 안정적인 토지 보유가 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,202,000원입니다.

주요 리스크 요인인 농지취득자격증명 발급 가능성 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 여부를 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 불확실성을 감안할 때, 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. (예상 범위: 79,241,400원 ~ 101,881,800원)

* 상세 검토 필요: 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 토지 현황, 주변 시세, 민원 발생 가능성 등을 직접 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.