나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [32] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 6층605호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 망미동 835-6번지에 소재한 망미디아이리더스 6층 605호 다세대주택에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (32)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 6층605호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 115,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 다세대주택임

1.1. 면적 및 가격 정보

* 토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 토지지분: 11.168696125825559㎡

* 건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

* 건물지분: 17.18㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 건물 구조 및 설비

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 본건은 6층 605호입니다.

* 외벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감입니다.

* 내벽: 벽지 마감입니다.

* 창호: 알루미늄샷시 창입니다.

* 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등으로 이용 중인 건물이며, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 설치되어 있습니다.

* 준공일자: 2019년 5월 10일.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 여기에는 임의경매개시결정(갑3, 채권자 대형기선저인망수산업협동조합), 주택임차권(을2, 전지훈), 기타 질권설정 등기 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리 등기 내역은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 전지훈). 개인정보 보호를 위해 이름은 '전 '으로 표기합니다.

* 보증금: 총 63,000,000원 (최초 60,000,000원 + 증액 3,000,000원).

* 차임: 0원.

* 전입일자: 2019년 6월 17일.

* 확정일자: 2019년 6월 3일 (최초), 2021년 5월 26일 (증액분).

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환을 배당을 통해서만 받을 수 있으며, 소유권 이전 시 임차인의 권리를 주장할 수 없습니다. 본 건 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석:

* 최근 거래 사례 분석 결과, 부산광역시 수영구 망미동 일대의 다세대주택 매매가는 다양한 가격대에 형성되어 있습니다.

* 아트누보빌(2014년식, 51.71㎡)은 2026년 4월 175,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1126만원 수준입니다.

* 동해빌라(1996년식, 74.73㎡)는 2026년 4월 165,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 727만원 수준입니다.

* 약포빌(2005년식, 54.45㎡)은 2026년 7월 85,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 515만원 수준입니다.

* 본건 '망미디아이리더스'는 2019년 5월에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 본건의 감정가는 115,000,000원이며, 면적은 17.18㎡ (약 5.20평)으로, 평당 약 2208만원 수준입니다.

* 제공된 시세 자료와 비교 시 본건의 감정가는 평당 가격 기준으로 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 그러나 신축 건물이라는 점과 특정 단지의 상품성, 입지적 이점 등을 고려할 때, 이는 충분히 고려될 수 있는 부분입니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 망미중학교가 인근에 소재하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변이 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우 시간적 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 그러나 일반적인 주거 지역 형성으로 볼 때, 심각한 혐오시설이 인접할 가능성은 낮다고 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 '망미디아이리더스'라는 신축(2019년 준공) 다세대주택 6층 605호입니다. 교통, 교육 등 기본적인 입지 조건이 우수하며, 17.18㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 소액 투자자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 가능성이 있어, 입찰 시 시장 가격과의 비교 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 준공 5년차의 비교적 신축 건물로, 관리 상태가 양호하고 최신 설비 적용으로 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 17.18㎡의 소형 면적은 1인 가구의 주거 수요 또는 소형 투자 상품으로서의 가치가 높습니다.

* 부산 지하철 3호선 배산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 권리관계가 명확하며 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 비교 대상 물건들의 거래 가격을 고려할 때 본건의 감정가가 평당 가격 기준으로 다소 높게 책정된 가능성이 있습니다. 그러나 본건이 비교적 신축 건물이라는 점과 소형 면적의 희소성을 감안할 때, 시장 경쟁 상황에 따라 감정가 수준 또는 그 이상의 낙찰도 가능합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다. 따라서, 보수적인 접근과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.