나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [28] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (28)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

토지지분: 11.168696125825559㎡

건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물지분: 17.18㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 건물명은 망미디아이리더스입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 2018년 9월에 준공되었습니다. 본건은 해당 건물 6층 601호입니다.

주위 환경은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 2,069,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전 이지원)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-28

* 확정일자: 2020-07-16

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 망미동 지역은 주거지와 상업시설이 혼합된 복합 상권입니다.

인근에 망미동 골동품 거리(국제신문 기사)가 있어 독특한 문화적 특색을 가지는 지역입니다.

다양한 근린상가와 주택, 아파트단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 배산역 및 망미역이 인근에 위치하여 부산 시내 이동이 편리합니다.

주변 시설:

* 교육: 망미중학교가 인근에 위치합니다.

* 복지/행정: 수영구 장애인복지관, 망미1동 행복복지센터 등이 소재합니다.

* 문화/여가: 팔도시장, F1963 복합문화공간, 수영사적공원 등이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 20억 6천 9백만원으로 매우 높습니다.

중복사건 및 공동담보: 사건 정보에 중복사건 및 공동담보 관련 특이사항이 있어, 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 명시적인 지상권 등기가 확인되지 않습니다. 해당 부분에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리상 인수 부담이 없어 명도 리스크는 적은 편입니다.

그러나 매우 높은 채무 총액과 중복사건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

특히, 물건명세서에 언급된 '소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 확인이 필수적이며, 매우 작은 전용면적(17.18㎡) 대비 감정가(115,000,000원)의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 수영구 망미동이라는 입지적 장점.

* 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 우수한 교통 접근성.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이.

1.8. 예상 입찰가

시장 분석:

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 면적이 더 넓은 다세대주택들의 거래가는 85,000,000원에서 175,000,000원 사이로 나타났습니다. [cite: JSON data]

가장 최근 거래된 '아트누보빌'(2014년식, 51.71㎡)의 경우 175,000,000원에 거래되어 3.38백만원/㎡ 수준의 가격을 보였습니다.

본 건의 전용면적(17.18㎡)에 위 '아트누보빌'의 단위 면적당 가격(3.38백만원/㎡)을 적용하면, 약 58,100,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 반해 본 건의 감정가는 115,000,000원으로, 전용면적 대비 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

위 시장 분석 결과를 바탕으로 볼 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 65,000,000원에서 75,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등) 여부 및 최종 명도 가능성 등 추가적인 위험 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.