나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [29] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (29)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000 원

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

토지지분: 11.168696125825559㎡ (약 3.38평)

건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물지분: 17.18㎡ (약 5.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.1. 건축물 세부 정보

건물명: 망미 DI LEADERS

준공년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총층수: 6층

해당층: 6층

해당호수: 602호

전체 건축물 면적: 989.64㎡

1.2. 토지 관련 정보

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 망미중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로는 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권입니다.

- 등기부 요약

- 2019년 5월 16일: 소유권보존 (주식회사금빛주택)

- 2019년 5월 24일: 소유권이전 (신지상)

- 2019년 5월 24일: 근저당권 (주식회사다온인베스트대부, 2,004,000,000원) - 말소기준권리

- 2024년 1월 19일: 임의경매개시결정 (대형기선저인망수산업협동조합, 1,715,188,412원) - 본건 경매 사건

- 이후 접수된 다수의 근저당권부채권 질권설정 등기 및 주택임차권 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

- 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(승계) 송

- 보증금: 68,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 8월 18일

- 확정일자: 2023년 7월 18일

- 대항력: 없음

권리분석 결과, 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 임차인 송 은 대항력이 없어 임차보증금 68,000,000원에 대해 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 아트누보빌 (2014년 준공, 2026년 4월 거래, 51.71㎡): 175,000,000원 (약 1,118만원/평)

- 동해빌라 (1996년 준공, 2026년 4월 거래, 74.73㎡): 165,000,000원 (약 730만원/평)

- 약포빌 (2005년 준공, 2026년 7월 거래, 54.45㎡): 85,000,000원 (약 516만원/평)

본건 물건은 2018년 준공된 신축 건물(망미 DI LEADERS)의 6층 602호로, 전용면적 17.18㎡(약 5.20평)의 소형 주택입니다. 감정가는 115,000,000원으로, 이는 평당 약 2,212만원에 해당합니다. 그러나 주변 신축 및 유사 면적대의 거래 사례와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 산정된 것으로 보입니다. 특히, 2014년 준공된 아트누보빌의 51.71㎡(약 15.64평)가 175,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 면적 대비 감정가는 시장가 대비 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치하여 지역 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 망미중학교가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리한 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소형 주택 수요층에게 적합할 수 있습니다. 주변에 아파트 단지, 근린상가 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

- 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 주변 유사 물건들의 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익이나 환금성에 어려움이 있을 수 있습니다.

- 소형 면적: 17.18㎡(약 5.20평)의 작은 면적은 구매층이 제한적일 수 있으며, 특정 용도(주거, 임대 수익 목적 등)에 특화될 수 있습니다.

- 중복사건, 공동담보: 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 점과 망미동이라는 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 매우 작은 면적(17.18㎡)과 시세 대비 높은 감정가가 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2018년에 준공되어 건물의 노후도가 적습니다.

- 편리한 교통: 지하철 배산역 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

- 소형 면적의 활용성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택 수요는 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시가는 감정가(115,000,000원)보다 낮은 40,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 추정됩니다. 특히 2014년 준공된 아트누보빌의 거래가격을 고려할 때, 본건의 면적 대비 시가는 이보다 높지 않을 것으로 예상됩니다.

신축 건물임을 감안하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 58,000,000원입니다. 이는 주변 시세와 신축 가치를 반영한 금액이며, 낙찰 가능성과 투자 수익성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.