나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [25] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

단독주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

부산동부지원 2024타경257 (25), 부동산임의경매, 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합.

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 5층501호.

1.3. 건물 정보

망미디아이리더스 건물 내 5층 501호. 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층에 해당. 건축물대장상 용도는 '공동주택'으로 표시되어 있으며, 준공 승인일은 2019년 5월 10일입니다. 본 건의 전용면적은 88.41㎡ (약 26.74평)입니다.

1.4. 토지 정보

토지면적은 57.48㎡ (약 17.39평)이며, 이는 해당 건물 전체 토지 면적 중 본 건의 지분으로 제공됩니다.

1.5. 감정가 및 매각 대상

감정가는 58,900,000원입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.6. 특이사항

중복사건 및 공동담보 물건입니다. 건축물대장상 '공동주택'으로 분류되나, 감정평가서 및 물건명세서에는 '다세대주택', '오피스텔', '단독주택' 등으로 혼재되어 표기되어 있으며, '단독주택임'이라는 주의사항이 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 표기 간의 차이가 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 망미중학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재되어 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 또한, '지상권개요: 없음'으로 기재되어 있어 지상권 또한 인수되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

* 주택도시보증공사(승계 전 강부경): 보증금 200,000,000원(1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함 시 205,000,000원), 차임 0원. 전입일자 2022-06-23 (확정일자 2020-06-22 또는 2022-06-23). 대항력 없음.

* 참고: 등기부등본 상 강부경의 주택임차권(을2, 200,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 정보와 등기부 정보 간 일부 날짜 및 금액 세부사항에 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 확인이 필요합니다.

3.4. 권리 분석 요약

인수되는 보증금은 0원이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건이 소재한 지역은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 유사 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 4월-7월, 부산 수영구 망미동 인근):

* 아트누보빌 (2014년 준공, 망미동 438-7): 전용면적 51.71㎡(약 15.6평)가 1억 7,500만원에 거래됨. (평당 약 1,121만원)

* 동해빌라 (1996년 준공, 망미동 805-4): 전용면적 74.73㎡(약 22.6평)가 1억 6,500만원에 거래됨. (평당 약 730만원)

* 약포빌 (2005년 준공, 망미동 970-19): 전용면적 54.45㎡(약 16.5평)가 8,500만원에 거래됨. (평당 약 515만원)

본 건의 전용면적은 88.41㎡ (약 26.74평)입니다. 유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 인근 시세는 대략 1억 8천만원에서 3억원 내외로 추정 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 시내버스정류장이 있고, 지하철 배산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변 상업지구를 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

망미중학교가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 본 건은 제2종일반주거지역 내 상대보호구역에 해당하므로, 교육 환경 보호와 관련된 법적 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼재 및 '단독주택' 표기 오류 가능성

건축물대장상 '공동주택'으로 분류되나, 감정평가서와 물건명세서에는 '다세대주택', '오피스텔', '단독주택' 등 다양한 용도로 혼재되어 기재되어 있으며, 특히 '단독주택임'이라는 문구가 주의사항에 명시되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 표기 간의 차이가 존재할 수 있음을 시사하며, 명도 과정이나 향후 건물 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있는 중요한 요인입니다.

6.2. 중복사건, 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 물건이므로, 관련 사건과의 연관성 및 복잡한 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에 철도가 지나가는 점을 고려할 때, 소음 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 망미동에 위치한 본 건은 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준 권리보다 후순위로 분석되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가가 주변 유사 부동산의 시세보다 현저히 높게 책정되어 있으며, 건물 용도 표기의 혼재 및 '단독주택임'이라는 특이사항은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 주거용 부동산으로서의 기본적인 입지 조건 보유.

* 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편리.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됨 (현장 조사 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 58,900,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 4월-7월, 부산 수영구 망미동 인근):

* 아트누보빌 (2014년 준공, 전용 51.71㎡): 175,000,000원

* 동해빌라 (1996년 준공, 전용 74.73㎡): 165,000,000원

* 약포빌 (2005년 준공, 전용 54.45㎡): 85,000,000원

본 건 물건의 전용면적은 88.41㎡ (약 26.74평)입니다.

위 인근 시세 사례를 바탕으로 본 건의 면적에 맞춰 환산 시, 대략 1억 8천만원에서 3억원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 5억 8,900만원으로, 유사 물건의 시세보다 약 2배 이상 높게 책정되어 있습니다. 이러한 큰 격차는 감정가 산정 오류, 본건만의 특별한 가치 반영, 또는 인근 시세가 본건의 가치를 제대로 반영하지 못하는 경우 등 다양한 원인으로 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 실제 시장 가치는 재확인이 필요합니다.

현 시세 분석에 따른 보수적인 예상 입찰가 범위는 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원으로 제안합니다.

다만, 감정가와의 큰 괴리감으로 인해, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 용도, 건축 연한, 주변 환경 등을 면밀히 파악하고, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

*주의: 제공된 시세 정보는 인근 다른 건물이며, 본 건과 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 본 예가는 참고용이며, 실제 가치는 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.