나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [24] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 4층406호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (24)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 4층406호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 감정평가서상 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중)

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 토지지분: 11.168696125825559㎡ (약 3.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평) - 전용면적

* 건물지분: 17.18㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 다세대주택임.

* 건축물 정보:

* 건물명: 망미 DI LEADERS

* 사용승인일: 2019년 05월 10일

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 연면적: 989.64㎡ (약 299.39평)

* 해당 호수: 4층 406호

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재함.

* 주변환경: 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 형성된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 배산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)임.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 2,067,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 한호석)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-15

* 확정일자: 2021-01-21

* 대항력: 없음 (따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없으며, 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됨. 인수되는 보증금은 0원임.)

* 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 다수의 근저당권 및 질권 설정, 주택임차권, 그리고 본 건 임의경매개시결정 등기가 등재되어 있음. 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린 상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 복합지역임.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물임.

* 외벽 마감: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감

* 내벽 마감: 벽지 마감

* 창호: 알미늄샷시 창호임.

* 건물 이용 현황: 감정평가서상 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설, 난방시설 등이 설치되어 있음.

* 도로 접근성: 건물 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 과다한 채무 총액: 총 채무액이 감정가의 약 18배에 달할 정도로 매우 높은 수준의 채무가 설정되어 있어, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 시세 대비 높은 감정가: 본 건물의 전용면적(17.18㎡) 대비 감정가(115,000,000원)는 평당 약 2210만원으로, 인근 유사 건물의 시세(평당 약 516만원 ~ 1118만원) 대비 높은 편으로 판단됨. 시세와 감정가 간의 괴리가 존재함.

* 복합 용도: 건물 내 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등으로 복합 이용 중이라는 점은 관리상의 문제나 이용상의 혼란을 야기할 수 있음.

* 임대 관계 불명확: 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 현장 조사 등을 통해 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 이러한 표기는 해당 물건 외 다른 담보물이 존재하거나 유사 사건이 병합 진행될 수 있음을 시사하며, 사건의 복잡성을 더함.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 해당 물건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 소형 다세대주택(또는 오피스텔)으로, 지하철 배산역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리한 입지에 속함.

* 건물은 2019년에 사용승인되어 비교적 신축이며, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

* 그러나 과도한 채무 총액과 주변 시세 대비 높은 감정가는 본 물건의 주요 리스크 요인임.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 높은 권리 총액은 경매 절차의 불확실성을 높이는 요인임.

* 소형 면적(약 5.20평)임을 고려할 때, 투자 수익률, 향후 환금성 등에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 배산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 소형 면적의 잠재력: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재함.

* 지역 발전 가능성: 향후 부산 지역의 개발 계획 등에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 115,000,000원이며, 건물 전용면적 17.18㎡ (약 5.20평) 기준 평당 약 2210만원으로 산정되었습니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식(2014년 준공)의 아트누보빌 51.71㎡(약 15.65평)가 175,000,000원에 매매되어 평당 약 1118만원 수준을 형성했습니다. 다른 빌라들의 최근 매매가는 이보다 더 낮은 평당가로 거래되었습니다.

* 이는 본 건의 감정가가 현재 시장 시세 대비 상당히 높은 수준임을 시사합니다.

* 총 채무액이 매우 높아 경매 절차의 안정성을 확보하기 위해서는 추가적인 리스크 분석이 필요하며, 과다한 채무 총액과 시세와의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 높은 채무 총액은 낙찰 후 권리 관계 파악에 신중을 기해야 함을 나타냅니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 대략 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 다만, 이는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 동향, 경쟁 강도 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.