나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [19] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (19)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

건물명: 망미 DI LEADERS

건축연도: 2019년 (사용승인일 기준)

총층수: 6층

전유부 면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

대지권 면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

건축면적: 286.27㎡ (약 86.60평)

대지면적: 477.4㎡ (약 144.43평)

건폐율: 59.96%

용적률: 207.30%

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부요약:

- 소유권보존: 주식회사금빛주택 (2019-05-16)

- 소유권이전: 신지상 (2019-05-24, 매매)

- 근저당권: 주식회사다온인베스트대부 (2,004,000,000원, 2019-05-24, 말소기준권리)

- 주택임차권: 정해인 (68,000,000원, 2025-09-02, 말소 예정)

- 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (1,715,188,412원, 2024-01-19, 말소 예정)

- 다수의 채권질권 설정 (을1-4 ~ 을1-9)이 존재하며 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,072,000,000원

임차인 현황:

- 임차인: 정해인 (주택도시보증공사 승계)

- 보증금: 68,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2021-08-30

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 명시된 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

주변 매매/임대 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보 중 '아트누보빌'(2014년식, 51.71㎡, 2층)이 2026년 4월 19일 17,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,119만원의 시세입니다. 본건(17.18㎡, 4층)과 비교 시, 면적 차이가 크며, 본건의 감정가(115,000,000원)는 3.3㎡당 약 2,212만원으로, 비교 물건 대비 높은 수준으로 평가되었습니다. 이는 본건의 개별적인 가치나 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육시설: 망미중학교가 남측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설: 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통: 인근 시내버스정류장 및 지하철 배산역을 통해 부산 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 사건 번호에 '(19)'가 붙어 있고 '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항이 기재되어 있어, 복잡한 권리관계 및 다수의 담보 설정으로 인한 추가적인 리스크가 존재할 수 있습니다.

임대차 관계: 임대관계가 '미상'으로, 현재 거주 중인 임차인 또는 세입자의 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다. (현재 등기부상 임차인은 대항력 없음으로 확인)

채무 총액: 20억 7천만원이 넘는 상당한 채무 총액은 경매 절차의 복잡성 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 정보를 고려할 때 감정평가액과 시세 간의 상당한 괴리가 존재하며, 이는 투자 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 다수의 채권이 설정되어 있고 중복사건, 공동담보 등의 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 철저한 권리 분석과 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

우수한 교통 및 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주거 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

잠재적 가치: 감정평가액과 시장 시세 간의 차이를 활용할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(115,000,000원)과 제공된 시장 시세 정보(3.3㎡당 약 1,119만원)를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 현재 파악된 비교 물건의 시세(17.18㎡ 기준 약 5,816만원)와 감정가(115,000,000원) 간의 큰 차이, 그리고 중복사건 및 다수의 채무 설정 등 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 낙찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.