나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [20] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 수영구 망미동 835-6번지에 소재하는 망미디아이리더스 4층 402호의 집합건물입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경257 (20)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 4층에 위치하며, 2019년 5월 10일에 사용 승인되었습니다.

본 물건의 용도는 다세대주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 115,000,000원입니다.

토지 면적은 11.17㎡ (약 3.38평)이며, 건물 면적은 17.18㎡ (약 5.20평)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (채권최고액 2,004,000,000원)입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(승계 전송아영)가 있으며, 보증금 63,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인의 전입일자는 2021년 8월 3일, 확정일자 2021년 7월 8일이나, 대항력은 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,067,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 공동주택(다세대주택, 오피스텔 등)으로 이용되고 있으며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 정보 분석 결과, 2024년 4월 19일 거래된 '아트누보빌' (2014년 건축, 51.71㎡)이 175,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,121만원 수준입니다.

본 건의 전용면적(17.18㎡, 약 5.20평)을 이 시세에 단순 대입할 경우 약 5,800만원대로 추정됩니다.

다른 매물들은 건축 연도나 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적입니다.

건축 연도가 최신인 '아트누보빌' 시세를 고려할 때, 본 건의 감정가 115,000,000원은 평당 약 2,211만원으로, 주변 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

시내버스정류장 및 지하철 배산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

근린상가 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

망미중학교가 인근에 위치하며, 제2종일반주거지역 내 상대보호구역에 해당합니다.

* 건물설비

급배수, 위생, 승강기, 화재탐지경보, 난방 시설이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 채권 관계

총 채권액이 20억원을 초과하여 채무 관계가 복잡하며, 이는 경매 진행 또는 낙찰 후까지 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 면적

본 건의 면적(5.20평) 대비 감정가(1.15억원)는 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 중복사건 및 공동담보

해당 물건은 중복사건이며 공동담보 물건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

임대관계는 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 해당하는 입지와 주변 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 건물 규모에 비해 매우 높은 채권 총액과, 제공된 주변 실거래가 정보를 토대로 분석했을 때 다소 높은 감정가가 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

복잡한 채권 관계와 높은 감정가는 유찰 가능성을 높이며, 향후 저가 낙찰의 기회를 노려볼 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 부산 수영구 망미동, 지하철역 인근이라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 높은 채권 총액과 감정가로 인한 유찰 가능성을 염두에 두고, 시세보다 낮은 가격에 매수할 기회를 노릴 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지역 개발 및 신축 아파트 단지 주변 환경 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 분석 결과, 본 건의 전용면적(5.20평) 대비 감정가(11,500만원)는 평당 약 2,211만원 수준으로, 가장 유사한 '아트누보빌'(2014년 건축, 51.71㎡)의 평당 시세(약 1,121만원) 대비 높은 편입니다.

이는 본 건의 감정가가 시세 대비 고평가되었을 가능성을 시사합니다.

과다한 채권 총액, 복잡한 권리 관계, 높은 감정가 등을 고려할 때, 유찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

보수적으로 감정가의 50~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 80,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것으로, 현장 조사 및 추가적인 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.