나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [18] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층309호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (18)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 115,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층 309호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택)

* 토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 토지 지분: 11.168696125825559㎡ (약 3.38평)

* 건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

* 건물 지분: 17.18㎡ (약 5.20평)

1.3. 권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 내용으로 명시된 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 임차인 인수 보증금 합계 0원이며, 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 말소 기준 권리: 경매 절차에 따라 정리될 예정이며, 상세 내역은 등기부등본 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.

* 건물명은 '망미 DI LEADERS'이며, 공동주택으로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

* 토지는 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, <교육환경 보호에 관한 법률>에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 본 사건의 말소 기준 권리는 등기부등본상 가장 먼저 등기된 권리(근저당, 가압류 등)일 가능성이 높으며, 경매 절차에 따라 정리될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 건물명: 망미 DI LEADERS

* 준공일: 건축물대장상 사용승인일 2019년 05월 10일입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물입니다.

* 면적: 전용면적 17.18㎡ (약 5.20평) 입니다.

* 전용면적 외 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 내외부 마감: 외벽 화강석판붙임 및 드라이비트, 내벽 벽지, 창호 알미늄샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지경보, 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 전형적인 주거 지역 상권입니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 직장인 등 유동인구 유입이 예상됩니다.

* 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 주거지 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 시내버스정류장 및 지하철 배산역 이용이 용이합니다.

* 주변 상가와 주택가 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 망미중학교가 인근에 소재하고 있습니다.

* <교육환경 보호에 관한 법률>에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에는 긍정적인 요소입니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 주소지(부산광역시 수영구 망미동 835-6) 및 주변 지역을 종합적으로 확인한 결과, 해당 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

* 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 중복사건은 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있어, 배당 순위 및 절차 진행에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대 현황 미상

* 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 건물 내부 상태 파악에 제약이 있습니다.

* 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

* 주변 유사 건물들의 건축 연도 차이가 있고, 본 건물의 정확한 준공 시점에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물의 전반적인 노후화 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 소형 다세대주택(또는 오피스텔)으로, 아파트단지와 주택 밀집 지역 내에 자리 잡아 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 지하철 배산역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 편의성 또한 우수합니다.

* 다만, 중복사건이라는 특이사항과 임대 관계 미상으로 인한 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 전용면적 17.18㎡(약 5.20평)에 대한 감정가 115,000,000원은 주변 실거래가 대비 높은 편으로, 면적 대비 가치 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 건축물대장상 공동주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 내부 상태는 반드시 현장 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구라는 우수한 입지: 해운대구, 광안리와 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적의 투자 매력: 17.18㎡(약 5.20평)의 소형 면적으로 1인 가구 대상 임대 수익 창출 또는 소액 투자 상품으로 고려 가능합니다.

* 편리한 교통망: 배산역 및 버스 정류장 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 물건 면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

* 주변 시세 분석 (최근 실거래가 기준):

* 아트누보빌 (2014년식, 51.71㎡, 2층): 175,000,000원 (평당 약 11,189,258원) [cite:data]

* 동해빌라 (1996년식, 74.73㎡, 3층): 165,000,000원 (평당 약 7,297,656원) [cite:data]

* 약포빌 (2005년식, 54.45㎡, 3층): 85,000,000원 (평당 약 5,160,898원) [cite:data]

* 본 건의 전용면적(17.18㎡, 약 5.20평)은 상기 실거래 사례 면적보다 현저히 작습니다.

* 감정가 115,000,000원은 평당 약 22,115,385원으로, 주변 실거래가 대비 매우 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 주변 실거래가 데이터를 바탕으로 본 건의 면적(5.20평)에 적용 시, 대략적인 시세 범위는 다음과 같습니다:

* 약포빌 시세 기준 (평당 약 516만원): 5.20평 * 516만원 ≈ 26,830,000원

* 동해빌라 시세 기준 (평당 약 730만원): 5.20평 * 730만원 ≈ 37,960,000원

* 아트누보빌 시세 기준 (평당 약 1,119만원): 5.20평 * 1,119만원 ≈ 58,190,000원

* 중복사건, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크와 명도 비용을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가 범위는 약 35,000,000원 ~ 50,000,000원으로 제안합니다.

* 다만, 감정가가 높게 책정된 점과 시장 상황 변동 가능성을 감안하여, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.