나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [15] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (15)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층 306호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 3층

용도: 다세대주택 (현재 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중)

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

감정가: 115,000,000원 (일억오백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (경매개시결정 채권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치함. 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 3호선 배산역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역. 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (채권액 2,004,000,000원)이 말소기준권리임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 확인된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-18

* 확정일자: 2019-06-18

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기가 말소되었음.)

* 비고: 1차 보증금 증액분 3,000,000원 포함 시 63,000,000원으로 추정됨.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 망미동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음.

인근 망미중학교를 중심으로 교육 관련 시설과 주거 밀집 지역의 소비 특성이 나타남.

지하철 배산역 인근의 유동인구와 지역 주민을 주요 고객으로 하는 소규모 근린상가들이 분포하고 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 망미중학교, 부산망미초등학교, 망미1동 행정복지센터, 어린이집, 소규모 공원 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 양호함.

교통: 지하철 3호선 배산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

편의시설: 도보 거리 내 편의점, 슈퍼마켓, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건: 경매 진행 과정에서 여러 사건이 얽혀 있어 권리 관계 및 진행 상황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요할 수 있음.

건물 노후도: 2014년식 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 유지보수 및 관리 상태 확인 필요.

이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등으로 복합 이용 중으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 정확한 파악이 요구됨.

토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 교육환경 보호구역에 해당하여 건축 및 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

점유 관계: 현재 명확한 점유자(임차인) 정보는 대항력 없음으로 파악되었으나, 실제 점유 현황 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수들에 대한 사전 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 건축 연도(2014년)가 비교적 최신에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 시 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 경매 진행 중 면밀히 관찰해야 할 부분임.

현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 예상되지 않으나, 실제 점유 관계 확인은 필수적임.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2014년 준공 건물로 양호한 건물 상태 기대 가능.

우수한 입지: 부산 수영구라는 지리적 이점과 배산역 역세권에 근접한 위치.

소형 면적: 17.18㎡(약 5.2평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자에 적합.

시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세 차익 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축급 건물(2014년식, 51.71㎡)의 최근 매매가는 175,000,000원으로, 평당 약 1,120만원 수준임.

반면, 유사 면적대의 비교적 오래된 건물(2005년식, 54.45㎡)은 85,000,000원(평당 약 515만원)에 거래되었음.

본건은 17.18㎡(약 5.2평)의 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 115,000,000원(평당 약 669만원)으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

신축 연식 및 입지적 장점을 고려하되, 소형 면적임을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.