나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [14] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층305호

용도: 다세대주택 (내부 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등으로 이용 중)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 11.17㎡ (약 3.4평)

토지지분: 11.17㎡ (약 3.4평)

건물면적: 17.18㎡ (약 5.2평)

건물지분: 17.18㎡ (약 5.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 상세 정보

건축물대장 상 건물명: 망미 DI LEADERS

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 305호입니다.

준공일자: 2019년 5월 10일

외벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 알미늄샷시

이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수 및 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설, 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권이며, 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (승계 전 정한태)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-23

* 확정일자: 2022-09-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하며 보증금이 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 검토하는 것이 필요합니다.

5. 상권분석

주변 개발 현황: 본건은 망미중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 시세 분석 (JSON 정보 기반):

* 아트누보빌 (2014년식, 51.71㎡): 2026년 4월 19일, 17,500만원 (면적당 약 338.4만원)

* 동해빌라 (1996년식, 74.73㎡): 2026년 4월 22일, 16,500만원 (면적당 약 220.8만원)

* 약포빌 (2005년식, 54.45㎡): 2026년 7월 16일, 8,500만원 (면적당 약 156.1만원)

시장 평가: 본건(망미디아이리더스, 17.18㎡, 2018년식)과 유사 연식의 아트누보빌 시세를 고려하면, 본건의 면적(17.18㎡)에 대한 시장 가격은 약 5,800만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가 11,500만원은 이러한 시장 시세와 상당한 차이가 있음을 유의해야 합니다.

6. 생활정보

편의시설: 인근 지역에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 망미중학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호 구역에 해당합니다.

교통: 지하철 배산역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

미소멸 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 내용과 그로 인한 부담이 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

가치 평가의 괴리: 본건의 감정가(11,500만원)가 주변 시세 분석을 통한 추정 가치(약 5,800만원)와 큰 차이를 보입니다.

복합 권리관계: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡하여 낙찰 후 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 소형 주택(오피스텔형)으로, 비교적 최신 연식(2018년 준공)과 역세권 접근성을 가지고 있습니다. 그러나 감정가와 최근 시세 간의 현저한 차이, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자에 있어 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가 정보 확보가 필수적이며, 신중한 접근이 권장됩니다.

9. 투자 포인트

소형 면적: 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

역세권 입지: 지하철 배산역 이용이 편리합니다.

최신 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

최근 시세 분석 기반 추정 가치: 약 5,800만원 ~ 6,000만원

미소멸 지상권 및 복잡한 권리관계 등의 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.