나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [9] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층 209호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

토지면적: 13.15㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.151497242459318㎡ (약 3.98평)

건물면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

건물지분: 20.23㎡ (약 6.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕의 6층 건물로, 본건은 2층 209호에 해당합니다. 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등으로 이용되고 있습니다.

2.5. 설비내역

급배수, 위생, 승강기, 화재탐지 경보, 난방 시설 등이 완비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (채권금액 2,004,000,000원)으로 추정됩니다.

3.2. 말소되는 권리

등기부등본상 을구(근저당, 주택임차권, 근저당부채권근질권설정) 및 병구(임의경매) 등 채무를 포함한 대부분의 권리는 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

임의경매 사건으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, '물건명세서 참고사항'에 지상권 개요가 있으나, 구체적인 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

현재 임차인으로 주택도시보증공사(김헌모)가 있으며, 보증금 63,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 8월 4일, 확정일자는 2021년 7월 8일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 망미동은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린상가, 주택, 빌라 등이 분포하고 있습니다. 인근에는 최근 문화 공간으로 주목받는 '망미단길'이 있어 개성 있는 카페, 서점, 갤러리 등이 자리하며 지역의 문화적 가치를 높이고 있습니다. 오피스텔 밀집 지역은 아니나, 배산역을 중심으로 한 교통 요충지로서 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 상권은 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 점진적인 상권 발전 가능성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 망미중학교가 위치하고 있으며, 인근에 배산초등학교, 부산남일고등학교 등 다수의 교육시설이 소재합니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 배산역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 마트, 편의점, 병원, 약국 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계 분석 시 유의가 필요합니다.

* 오피스텔 용도: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 혼용될 수 있으며, 용도에 따른 세금 및 규제 차이가 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 확인: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 혹시 모를 특이사항에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 미확인 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 오피스텔로, 지하철 배산역과 망미중학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 주변 환경은 주거 시설과 근린 상업 시설이 혼재되어 있으며, 최근 문화적 가치가 부상하는 망미단길과도 인접하여 지역 발전 가능성이 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인이 있어 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 인근 오피스텔 실거래가 자료가 부족하여 정확한 시세 파악에는 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 지하철 배산역과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 배후 주거 수요: 아파트, 빌라 등 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 문화/예술 지역 접근성: 망미단길 인근으로 문화적 가치가 상승하며 지역 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 경매를 통해 권리 관계가 정리될 가능성이 높아 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 128,000,000원입니다. 현재 인근 지역의 유사 오피스텔 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, 인근 '망미 DI LEADERS' 다른 물건의 감정가가 188,000,000원으로 확인된 점, 그리고 본건이 오피스텔로서는 비교적 작은 면적(20.23㎡)인 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재로서는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가 128,000,000원을 기준으로 하되, 시세 조사 결과 및 현장 방문을 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 80~90% 수준인 약 102,400,000원에서 115,200,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 예상이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.