나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [3] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6, 망미디아이리더스 2층 203호

건물명: 망미 DI LEADERS

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

건물면적 (전용면적): 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호

사용승인일: 2019년 05월 10일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 배산역이 가까이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본 상 소유권자는 신지상(2019년 05월 24일 소유권 이전)입니다.

3.2. 권리 설정 현황 (등기부 요약)

말소기준권리는 2019년 05월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(금 2,004,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 주택임차권(김도연, 금 94,000,000원), 임의경매 개시 결정(채권자: 대형기선저인망수산업협동조합, 금 1,715,188,412원), 채권질권 등이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,098,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김도연)가 존재하며, 보증금 94,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 08월 17일, 확정일자는 2021년 08월 04일입니다. 임차인의 대항력은 없습니다.

3.4. 권리 인수 여부

제공된 정보 및 등기부 요약에 따르면, 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임차인 권리 포함)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 망미동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 생활권입니다. 아파트 단지, 다세대 주택 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린 상가 및 오피스텔이 혼재하여 상업 기능도 일부 수행하고 있습니다.

4.2. 상권 유입 요인

인근 지하철역(배산역) 및 버스 정류장 등 대중교통 접근성이 좋아 유동 인구 유입에 긍정적입니다. 또한, 주변 주거 단지의 주민들을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등의 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물에는 급배수 시설, 위생 시설, 승강기, 화재 탐지 경보 시설 및 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 편의시설

본건 인근에 망미중학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변 근린 상가에 기본적인 편의시설이 존재하며, 대중교통 이용 시 수영구청, 부산 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 제공된 자료에 의하면 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 상대보호구역: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로, 특정 업종의 입점이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: '중복사건'은 여러 경매 사건이 동일 부동산에 대해 진행 중일 가능성을 시사하며, '공동담보'는 해당 부동산 외 다른 부동산도 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 본건 전체의 임대 관계는 미상으로 명확한 임대 수익을 파악하기 어렵습니다.

* 오피스텔 특성: 일반 아파트 대비 관리비가 높을 수 있으며, 매매 및 임대 시장의 변동성이 다소 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미디아이리더스 오피스텔은 지하철역과 버스 정류장이 인접한 교통 편의성을 갖추고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 등기부상 다수의 채무가 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 말소기준권리 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리 상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 상대보호구역 지정 및 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 아파트, 주택 등 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 요충지: 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 부산 시내 이동이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

본건의 감정가는 188,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 현 시세를 정확히 파악하는 데 한계가 있습니다. 일반적으로 오피스텔의 경우 전용면적 30㎡ 내외의 매물이 유사한 지역에서 1억 7천만 원에서 2억 2천만 원 선에 거래될 수 있으나, 이는 시장 상황 및 건물 상태에 따라 변동될 수 있습니다. 본건의 경우, 제시된 감정가는 시장 상황을 반영한 초기 가치로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건은 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없다는 장점이 있으나, '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항은 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 지정으로 인한 용도 제한 가능성도 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 188,000,000원을 기준으로, 보수적인 접근을 권장합니다.

초기 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 150,400,000원부터 시작하여, 유사 물건의 실제 낙찰 사례 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 본건의 가치와 투자 목적에 부합하는 선에서, 경쟁 상황을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 제한된 정보에 기반한 제안이며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 수행하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.