나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [8] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6, 망미디아이리더스 2층 208호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지 면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

토지 지분: 19.3404371212637㎡

건물 면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.75㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 오피스텔임.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 복합 주거 및 상업 지역으로 이루어져 있습니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물 중 2층 208호입니다. 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알미늄샷시로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용 상태

토지는 경사지에 조성된 세장형 토지 위에 건물이 건축되어 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태

건물의 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석 요약

본 건은 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다. 등기부등본상 말소기준권리는 을1 근저당권이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리

주식회사다온인베스트대부 (을1), 접수일자: 2019-05-24, 권리금액: 2,004,000,000원.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 2,098,000,000원입니다. 이는 본 건 감정가 대비 현저히 높은 금액으로, 채권 총액이 낙찰가에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 등재되어 있으나, 개요에 대한 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 일반적인 임의경매의 경우 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 김민경)

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-29

* 확정일자: 2021-06-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금 94,000,000원을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

지역 특성

망미동 일대는 지하철 배산역을 중심으로 역세권이 형성되어 있으며, 주거 지역과 근린 상업 시설이 조화롭게 혼합된 지역입니다. 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있으며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

잠재적 가치

본 물건은 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 주변의 주거 단지들과 오피스텔 자체의 편의성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익과 함께 장기적으로는 자산 가치 상승 잠재력도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의 시설

인근에 다양한 상가, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 편리합니다.

교육 시설

망미중학교가 도보 거리에 위치하며, 주변 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다. 다만, 해당 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 신축이나 교육 관련 시설 입점 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

건물 설비

본 건물은 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등 오피스텔에 필수적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건 및 공동 담보

본 건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행되고 있어, 관련 법적 절차를 더욱 면밀히 검토해야 합니다. 복수의 경매 신청 채권자가 존재하거나, 담보물이 여러 개일 경우 낙찰 후 절차 진행에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상

해당 호실의 구체적인 임대 관계(현재 거주자 유무, 임대 계약 조건 등)가 미상으로 파악되었습니다. 비록 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건축물 관련 사항

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 실질적인 인수 여부는 불확실합니다. 또한, 토지 이용 계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 향후 건물 관련 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동의 지하철 배산역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 양호한 입지 조건을 자랑합니다. 감정가는 188,000,000원으로, 주변 유사 오피스텔의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보 진행이라는 특이사항이 존재하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄

지하철 배산역이 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 도심 접근성이 좋습니다. 이는 풍부한 임대 수요로 이어져 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익 기대

오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 있는 주거 상품으로, 본 건 역시 역세권이라는 장점을 바탕으로 안정적인 월세 수입 창출이 가능할 것으로 보입니다.

권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 상태의 건물을 취득하게 됩니다. 추가적인 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 29~35㎡)의 오피스텔 매매가는 대략 170,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악되었습니다.

따라서 본 건의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 그 이상으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

경매는 경쟁을 통해 결정되므로, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 동향, 그리고 본 건의 특이사항(중복사건, 공동담보)을 감안할 때, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 실시간 시세 변동, 현장 방문을 통한 물건 상태 직접 확인, 그리고 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.