나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [5] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층 205호에 소재합니다. [cite: provided text]

1.2. 건물 정보

용도는 오피스텔이며, 총 6층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. [cite: provided text, 전유부 JSON]

건물 면적은 20.23㎡ (약 6.12평)입니다. [cite: provided text]

건축물대장에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조로, 2018년 9월 10일에 신축 허가를 받아 2019년 5월 10일에 사용승인되었습니다. [cite: 건축물표제부 JSON]

1.3. 토지 정보

토지 면적은 13.15㎡ (약 3.98평)이며, 건부지로 이용 중입니다. [cite: provided text]

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

1.4. 사건 기본정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경257 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. [cite: provided text]

감정가는 128,000,000원입니다. [cite: provided text]

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. [cite: provided text]

특이사항으로 중복사건 및 공동담보 건입니다. [cite: provided text]

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서요약]

주변은 아파트 단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

건물의 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약]

지도 검색 결과, 망미중학교 및 배산역이 인근에 위치하며, 주변으로 주거시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

본 경매개시결정(갑3, 2024-01-19 접수)으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

을1-4부터 을1-9까지의 근저당권부채권질권설정, 갑4(압류), 갑5(압류) 등 이후의 모든 권리들은 말소 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 임차인 현황

임차인 박용범: 보증금 10,000,000원, 차임 390,000원. 2023년 7월 24일 전입신고 및 확정일자 취득. 배당신고일자 2024년 3월 14일. 대항력 없음.

임차인 백철호: 보증금 0원, 차임 0원. 2023년 2월 13일 전입신고. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

3.3. 인수 권리

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 설정되어 있지 않습니다.

3.4. 총평

현재 파악된 권리관계 상 인수할 권리 및 보증금은 없으므로, 권리적으로는 명확한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 망미동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지, 빌라, 상가 등이 분포하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

인근 배산역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있으며, 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 시장

수영구 지역의 오피스텔은 배산역 및 주요 상권과의 접근성을 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 보이고 있습니다. [cite: 부산광역시수영구 오피스텔 매매 실거래 - apt.newdatamore.com, '망미동 디아이라뷰' 오피스텔 시세 및 실거래가 분석 - 리치고]

본건과 같은 소형 오피스텔은 1인 가구 및 젊은 직장인에게 인기가 높아 공실률이 낮은 편입니다. [cite: 부산광역시수영구 오피스텔 매매 실거래 - apt.newdatamore.com]

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 망미중학교를 비롯한 교육시설이 있으며, 생활 편의를 위한 다양한 상업시설, 마트, 병원 등이 가까이 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 생활 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 권리관계

사건 자체가 중복사건, 공동담보로 시작되었으나, 현재 등기부상 말소기준권리 분석 결과 모든 후순위 권리는 소멸될 예정이므로 권리 상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 용도 및 규제

본건은 오피스텔로 분류되나, 건축물 관리대장상 주요 용도 표기가 '공동주택'으로 되어 있어 일부 혼동의 여지가 있습니다. [cite: 건축물표제부 JSON]

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경 보호를 위한 용도 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 명도

전 임차인 박용범 씨는 보증금 1000만원에 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협의가 필요할 수 있습니다. 백철호 씨는 보증금 및 차임이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 망미동에 위치한 소형 오피스텔로, 배산역 역세권이라는 지리적 이점과 망미중학교 인근의 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

권리관계가 명확하게 정리될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 1억 2천 8백만원으로 책정되어 있어, 소형 오피스텔임을 감안할 때 시세 조사 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. [cite: provided text]

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 소형 면적(약 6.12평)으로 1인 가구 및 실거주 수요층 확보 용이.

* 권리관계가 깨끗하게 정리될 예정으로 투자 안정성 높음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익 동시 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 조사 결과, 망미 DI LEADERS 건물 내 또는 인근 지역의 유사 면적(약 6~7평) 오피스텔은 120,000,000원에서 140,000,000원 사이의 가격대에 거래되는 것으로 파악됩니다. [cite: '망미 DI LEADERS' 부산광역시 수영구 망미동 835-6 실거래가 외 - 디스코, 부산광역시수영구 오피스텔 매매 실거래 - apt.newdatamore.com]

본건의 감정가는 현재 시세 범위의 중간값에 해당합니다.

경매 절차 진행 및 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 인수 보증금이 0원임을 전제로 한 산정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.