나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [11] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층302호

건물명: 망미 DI LEADERS

용도: 다세대주택 (집합건물)

감정가: 115,000,000원

토지 면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

토지 지분: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물 면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물 지분: 17.18㎡ (약 5.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

채무 총액: 약 2,067,000,000원

주요 특이사항: 중복사건, 공동담보

주요 주의사항: 다세대주택임.

건축물 정보:

- 사용승인일: 2019년 5월 10일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 총 층수: 6층

- 해당 층: 3층

- 호수: 302호

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역

관련 법규: 교육환경 보호에 관한 법률 (상대보호구역)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 835-6번지, 망미 DI LEADERS 건물 3층 302호입니다.

* 주위 환경: 망미중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 24일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(2,004,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등)는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 권리: 본 건은 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계: 서 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 있으나 대항력이 없어 경매 낙찰 후에도 대항할 수 없습니다. 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채무액: 등기부상 채무 총액은 약 2,067,000,000원이며, 이는 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 망미동 일대는 주거용 건물과 상가, 빌라 등이 혼합된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 인근 아트누보빌(2014년식, 51.71㎡)은 2026년 4월 175,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1118만원)

* 인근 동해빌라(1996년식, 74.73㎡)는 2026년 4월 165,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 730만원)

* 인근 약포빌(2005년식, 54.45㎡)은 2026년 7월 85,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 516만원)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보는 본건(17.18㎡)보다 면적이 넓은 다세대주택들의 거래 사례입니다. 해당 사례들의 평당 가격은 약 516만원에서 1118만원까지 편차가 크게 나타납니다. 본건은 전용면적 17.18㎡(약 5.20평)으로 매우 협소한 소형 평수이므로, 동일한 평당 가격을 적용하기는 어렵습니다. 일반적으로 소형 면적의 경우 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가(115,000,000원, 약 2211만원/평)는 최근 인근의 넓은 면적 다세대주택 거래 사례의 평당 가격보다 상당히 높은 수준입니다. 따라서 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 근린 상가, 주택가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (세부 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 교육시설: 망미중학교가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 약 20억 6천 7백만원에 달하는 높은 채무 총액은 본 건이 다수의 채권 관계에 얽혀 있음을 보여주며, 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 여러 건의 사건이 중복되거나 공동 담보로 묶여 경매가 진행되는 경우, 절차상 예측하기 어려운 변수가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(약 2,211만원/평)가 최근 인근의 넓은 면적 다세대주택 거래 사례(약 516~1118만원/평) 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 협소한 면적: 17.18㎡(약 5.20평)의 매우 작은 면적은 임대 및 매매 시 수요층이 제한될 수 있으며, 환금성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 망미 DI LEADERS 건물 3층 302호(전유면적 17.18㎡)의 부동산 임의경매 물건입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인은 없어 인수할 권리 부담은 없습니다. 총 채무액이 매우 높고 중복 사건, 공동 담보 등의 특이사항이 존재합니다. 상권 분석 결과, 최근 인근의 넓은 면적 다세대주택 거래 사례 대비 본건의 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 17.18㎡의 협소한 면적은 소형 주택으로서의 수요는 있겠으나, 환금성 측면에서는 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 소형 면적 투자: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층을 대상으로 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 배산역이 인근에 위치하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

* 시세 분석 결과, 본건의 감정가(약 2,211만원/평)는 최근 인근 넓은 면적 다세대주택 거래 사례(약 516~1118만원/평) 대비 상당히 높은 수준입니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 정보가 부족하여 정확한 시장 가격 추정이 어렵습니다.

* 소형 면적임을 감안하여 면적당 단가가 높게 형성될 가능성도 있으나, 감정가의 높은 수준과 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 현재 시세 및 감정가와의 괴리를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

* 본 입찰가 범위는 주변 시세, 감정가, 물건의 특성 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.