나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [10] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경257 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 3층 301호

* 건물명: 망미 DI LEADERS

* 용도: 다세대주택

* 동/호수: 3층 301호

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 토지 지분: 11.168696125825559㎡ (약 3.38평)

* 건물 전용면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

* 건물 지분: 17.18㎡ (약 5.20평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 115,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(주식회사다온인베스f.t대부, 2019.05.24. 접수, 2,004,000,000원)이 존재합니다.

* 이후 접수된 주택임차권, 임의경매개시결정(본 건) 및 다수의 근저당권부채권질권설정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계 전 박현철)

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-24

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 본 건 경매 절차에서 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소되는 권리

* 말소기준권리(근저당권)보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주요 말소 대상 권리: 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

* 최근 인근 망미동 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 아트누보빌 (2014년식, 51.71㎡): 2026년 4월 19일, 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 동해빌라 (1996년식, 74.73㎡): 2026년 4월 22일, 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 약포빌 (2005년식, 54.45㎡): 2026년 7월 16일, 85,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건(망미 DI LEADERS, 2018년식, 17.18㎡)은 비교적 신축이며, 거래 사례와 직접적인 비교는 면적 차이로 인해 어려움이 있습니다.

4.2. 건물 연혁 및 특징

* 건축년도: 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 규모: 지하 0층, 지상 6층

* 건축물대장상 용도: 공동주택

4.3. 건물 내 이용 현황

* 본 건물은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등으로 복합 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 본 경매 물건인 301호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 망미중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 환경

* 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설은 현재 파악된 정보 내에서 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 본 건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 미회수 시에도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 임대차 조건은 현장 확인이 필요합니다.

* 건물의 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 직접적인 현장 방문을 통해 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

* 일반적인 도심 주거 지역에서 발생할 수 있는 소음, 주차 문제 등은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산 수영구 망미동 소재 망미 DI LEADERS 3층 301호 다세대주택으로, 2018년 건축된 신축급 건물에 해당합니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 전혀 없어 법률적 위험 부담이 매우 적은 안전한 물건으로 판단됩니다. 또한, 망미중학교 인근에 위치하며 배산역 접근성이 양호하여 입지 조건 또한 무난한 편입니다. 다만, 전용면적이 17.18㎡로 다소 협소한 편이며, 임대 관계 미상 및 건물 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년식)로 상품성이 우수합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 배산역 등 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 협소한 면적에도 불구하고 감정가(115,000,000원) 대비 향후 시세 상승 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건과 동일한 건물 또는 유사 연식의 인근 빌라/다세대주택 매매가는 85,000,000원에서 175,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

* 본 건은 전용면적 17.18㎡ (5.20평)으로 크기가 작으나, 2018년식 신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 잠정 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 126,500,000원 (감정가의 100% ~ 110%)

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태, 마감재, 수리 필요 여부, 실제 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.