나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경257 [7] 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재하는 망미디아이리더스
2층 201호외 31개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건인 2층 201호외 31개호로서
외 벽: 화강석판붙임 및 드라이비트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산광역시 수영구 망미동 835-6번지에 소재한 망미디아이리더스 2층 207호 오피스텔입니다. 사건번호는 부산동부지원 2024타경257 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 건물 및 토지 일괄매각 대상입니다.

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 835-6 망미디아이리더스 2층207호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 13.15㎡ (약 3.98평)

* 토지지분: 13.151497242459318㎡ (약 3.98평)

* 건물면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

* 건물지분: 20.23㎡ (약 6.12평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치한 망미디아이리더스 건물 내 2층 207호입니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 배산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 주식회사 다온인베스트대부의 근저당권(금액: 2,004,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 소유권은 2019년 5월 24일 신지상에게 이전되었으며, 이후 다수의 근저당권부 채권질권 설정 등이 있었으나 모두 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계 전 김지현)

* 보증금: 57,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 15일

* 확정일자: 2023년 5월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 등기부상 김지현의 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 그 상세한 내용은 확인되지 않습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 망미동 일대는 주거시설과 근린상가가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 배산역을 이용한 시내 접근성이 양호하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 대형 상업 시설 이용을 위해서는 다소 이동이 필요할 수 있습니다. 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 근린상가가 위치하여 기본적인 식료품 및 생활용품 구매가 가능합니다. 좀 더 다양한 쇼핑이나 문화생활을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건은 망미중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 제2종일반주거지역 내 상대보호구역에 해당합니다. 교육 시설 이용은 용이하나, 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으나, 권리분석 결과 대부분 말소 예정이므로 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 오피스텔 건물 자체의 노후화, 관리 상태, 공실률 등은 별도의 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 소형 오피스텔로, 배산역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 2천 8백만 원으로 책정되어 있으며, 건물 및 토지 면적이 작은 편입니다. 등기부상 복잡했던 권리 관계가 대부분 경매로 정리될 예정이고, 인수되는 권리나 임차인의 대항력 문제가 없어 권리상의 안전성은 높다고 볼 수 있습니다. 주거 밀집 지역 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 임대수익률, 주변 시세, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 투자가 가능한 소형 오피스텔 물건입니다.

* 지하철 배산역 인근으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 감정가는 128,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 오피스텔의 실거래가, 임대 수익률, 공실률, 건물 상태 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

향후 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 정확한 가치를 파악한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고 사항일 뿐입니다.

따라서, 본 보고서에서는 향후 추가 조사를 통해 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.