나이스옥션 법원경매 군산 2024타경1437 [2] 전북특별자치도 군산시 성산면 도암리 615-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 성산면 도암리 소재 "군장대학교" 남서측 인근(기호2-4)에 위치하며,
부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는
등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2) 사다리 평지로서, 상업용건부지임.
기호4) 사다리 평지로서, 전 및 기호2) 토지의 부속토지임.

인접 도로상태

기호2) 남동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.
기호4) 지적상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-11-21)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호3) 건물 2층 상부에 일반건축물대장에 증축(2016.10.04, 2023.05.16) 등재된 합법적인
건축물인 제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 으로서,
외벽 : 화강석물갈기, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트, 콘크리트, 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3) 1,2층 : 제2종근린생활시설(소매점,사무소)임.
3층 : 제2종근린생활시설(사무소 : 현황 숙소)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비 와 천정형냉난방설비 및 LPG가스보일러에 의한
난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

붙임 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 부합물 및 종물의 제시외건물 ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호3) 3층은 제시목록상 사무소이나 현황 숙소임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산동원중학교" 남동측 인근(기호1)에 위치하며, 부근은
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반
교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 1501호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 되어 있으며, 소화전, 승강기 및 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로1류(폭 20m
-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타
(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2,4. 지상에 이동이 용이한 철제컨테이너박스는 매각에서 제외
3. 목록 4. 입찰 참가시 농지취득자격증명 발급 가능한지 사전확인 후 낙찰 이후 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수) : 원상회복 발하여질 가능성이 있으므로 성산면사무소 문의 요망
- 지상에 소재하는 제시외과수목은 토지에 포함 감정평가함
- 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 출입
4. 목록 3. 2층 상부에 소재하는 제시외건물 3-1, 3-2는 일반건축물대장에 증축(2026.10.14., 2023.05.16.) 등재된 합법적 건축물임
- 공부상 3층은 사무소이나 현황은 숙소임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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5. * 사건번호: 군산지원 2024타경1437 (2)

6. * 경매구분: 부동산임의경매

7. * 채권자: 주OOOOOOOO

8. * 감정가: 821,984,020원

9. * 소재지: 전북특별자치도 군산시 성산면 도암리 615-4

10. * 용도: 근린시설 (3층 건물), 아파트 (15층 건물 1501호)

11. * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

12. * 토지면적: 1,338.00㎡ (약 404.75평)

13. * 토지지분: 1,338㎡ (약 404.75평)

14. * 건물면적: 494.10㎡ (약 149.48평)

15. * 건물지분: 494.1㎡ (약 149.48평)

16. * 제시외 건물면적: 125.70㎡ (약 38.04평)

1. 입지조건

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3. 입지조건

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5. * 위치 및 주변 환경

6. * 본건(성산면 도암리)은 전북특별자치도 군산시 성산면 도암리 소재 "군장대학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

7. * 구분건물(나운동 소재 아파트)은 군산시 나운동 소재 "군산동원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

8. * 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 성산면 도암리 소재 "군장대학교" 남서측 인근(기호2-4)에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

9. * 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산동원중학교" 남동측 인근(기호1)에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

10. * 교통 및 접근성

11. * 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

12. * 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

13. * 토지 및 건물 상태

14. * 토지(기호2): 사다리 평지로서, 상업용 건부지임. 남동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

15. * 토지(기호4): 사다리꼴 평지로서, 전 및 기호2) 토지의 부속토지임. 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 출입함.

16. * 건물(기호3): 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물임. 외벽은 화강석물갈기, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 몰탈위페인트, 콘크리트, 벽지도배, 타일붙임 마감 등임. 창호는 새시창임. 1,2층은 제2종근린생활시설(소매점,사무소)이며, 3층은 제2종근린생활시설(사무소 : 현황 숙소)임.

17. * 건물(기호1, 구분건물): 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 1501호로서, 아파트로 이용중임. 외벽은 몰탈위페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호는 새시창임.

18. * 토지 이용 계획 및 규제

19. * 기호2,4) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-11-21)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

20. * 구분건물(아파트) 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

21. * 주변 시설 (혐오시설 여부 확인)

22. * 현황 보고서상 특정 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 토지(기호4)가 전(밭)으로 이용되고 있으며 주변에 농경지가 혼재되어 있는 점을 고려할 때, 일부 지역은 축산 관련 시설과의 근접성이 있을 수 있습니다. (추후 현장 확인 필요)

1. 권리분석

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3. 권리분석

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5. * 말소기준권리

6. * 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 6일 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 근저당권(을10)입니다.

7. * 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 8월 22일 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

8. * 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

9. * 인수되는 권리

10. * 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 참조)

11. * 법정지상권 관련 내용은 특이사항으로 언급되었으나, 등기부상 명확한 지상권 등기는 확인되지 않습니다. (현장 조사 및 추가 확인 필요)

12. * 임차인 현황 분석

13. * 총 10명의 임차인이 확인되었습니다.

14. * '주식회사 강한건설'은 2007년 3월 14일 전입(사업일자)하여 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금은 50,000,000원이며, 차임은 없습니다.

15. * 이 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 이 부분에 대한 배당 여부는 최종 확인이 필요합니다.)

16. * 나이지이 임차인은 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

17. * 보증금 및 차임이 0원이거나 금액이 명시되지 않은 임차인(유한회사용광컨설팅, 이광한, 이범한, 이지헌)의 경우, 금액이 명확하지 않더라도 주의가 필요할 수 있습니다.

1. 상권분석

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3. 상권분석

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5. * 지역 특성

6. * 물건지(성산면 도암리)는 농경지와 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역으로, 군장대학교 인근에 위치하여 학생 및 대학 관련 수요가 있을 수 있습니다.

7. * 구분건물(나운동 소재 아파트)은 아파트 단지 내 또는 인근에 위치하여 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

8. * 주변 시설 연계성

9. * 성산면 도암리 물건지는 주변 농경지와의 연계성을 가지며, 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 있습니다.

10. * 군장대학교와의 근접성은 상업 시설(소매점, 음식점 등)의 수요를 창출할 수 있습니다.

1. 생활정보

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3. 생활정보

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5. * 주변 편의시설

6. * 성산면 도암리 지역은 기본적인 생활 편의시설은 있으나, 대형마트, 백화점 등은 군산 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

7. * 나운동 소재 아파트는 아파트 단지 주변에 형성된 상권 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

8. * 교육 및 의료시설

9. * 성산면 도암리 물건지 인근에 군장대학교가 있으며, 교육 환경은 대학 중심입니다.

10. * 구분건물(아파트) 인근에 군산동원중학교가 소재하며, 학교 주변으로 상업시설 및 주거시설이 형성되어 있습니다.

1. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

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5. * 권리 관련 특이사항

6. * 대항력 있는 임차인 '주식회사 강한건설'의 보증금 50,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 최종 배당 및 인수 여부 확인 필수)

7. * 법정지상권의 존재 가능성 (별도 확인 필요)

8. * 법률 및 행정적 제약

9. * 토지(목록 4)의 경우, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 위험이 있으며, 입찰 전 성산면사무소 문의를 통해 발급 가능 여부를 사전 확인해야 합니다.

10. * 현황 숙소로 이용 중인 3층 사무실에 대한 용도 외 사용에 따른 원상회복 발효 가능성이 있어 성산면사무소 문의가 필요합니다.

11. * 물리적 하자 및 원상회복 가능성

12. * 3층 상부에 제시외 건물(3-1, 3-2)은 합법적인 증축 건물이나, 공부상과 현황(숙소)의 차이에 따른 원상회복 발효 가능성이 있습니다.

13. * 토지에 포함 감정평가된 제시외 과수목 및 이동 용이한 철제 컨테이너 박스(매각 제외) 등 현황과 공부상 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

14. * 공부상 3층은 사무소이나 현황은 숙소임.

15. * 본건 기호3) 건물 2층 상부에 일반건축물대장에 증축(2016.10.04, 2023.05.16) 등재된 합법적인 건축물인 제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

16. * 지상에 소재하는 제시외과수목은 토지에 포함 감정평가함.

17. * 목록2,4. 지상에 이동이 용이한 철제컨테이너박스는 매각에서 제외.

1. 종합 의견

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3. 종합 의견

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5. 본 물건은 토지와 근린생활시설 건물, 그리고 별도의 아파트 구분건물로 구성되어 있으며, 일괄 매각 대상입니다. 군장대학교 인근의 근린생활시설 부지는 잠재적인 상업적 가치가 있을 수 있으나, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상과 현황의 차이 등 여러 고려사항이 있습니다. 아파트 구분건물은 일반적인 주거용으로 이용 가능합니다.

1. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

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5. * 근린생활시설 부지: 군장대학교 인근이라는 입지적 장점을 활용하여 상업 시설로의 발전 가능성이 있습니다.

6. * 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 개발 및 활용의 유연성을 확보할 수 있습니다.

7. * 상대적으로 낮은 '인수 보증금' 합계: 현재까지 파악된 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 부담을 줄여줄 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인에 대한 최종 배당 및 인수 여부 확인 필수)

1. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

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5. * 본 물건의 감정가는 821,984,020원입니다.

6. * 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 낙찰자는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리관계, 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. * 본 물건의 경우, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 공부상과 현황의 차이로 인한 원상회복 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. * 아파트의 경우, 전용면적 및 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

9. * 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.