나이스옥션 법원경매 진주 2024타경459 [4] 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1103-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2024.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 기호(1), 서측 인근에 기호(2,3), 북측 근거리에 기호(4), 북서측 인근에 기호(5,6)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 공히 세장형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 답으로 이용중임.

기호(2) : 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

기호(3) : 완경사지대 내 일부 부분적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 전 상태임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로가 소재함.

기호(2) : 지적도상 맹지임.

기호(3) : 서측 및 남측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(4) : 남동측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로를 통하여 농기계 등 접근 가능한 상태임.

기호(5) : 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북서측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(6) : 남측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>.

기호(2,3) : 공히 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택 등) 및 제시외물건 기호(ㄴ,ㄷ)(데크시설, 태양광설비 1식)이 소재함.

2) 기호(2,3,6) 지상에 제시외수목 기호(ㄹ,ㅁ,ㅂ)(포도나무 등, 사과나무 등, 감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

기호(5)의 귀 제시목록상 지목은 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-목록[5,6] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[6] 제시외 수목(감정서상 ㅂ) 매각포함(매각지분 비율).
-목록[6] 서측 경계선상 일부에 분묘 1기 소재함, 최저매각가격은 이를 감안하여 평가하고 분묘 관련 수목 등은 평가대상에서 제외함. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[5] 지목은 답이나 현황 ‘전’ 상태임.
-목록[6] 일부 현황 도로이나, 전체면적 대비 해당면적 미미한 상황 고려하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경459 (4)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1103-1

용도: 전

감정가: 14,489,000원

토지면적: 1224.00㎡ (약 370.26평)

토지지분: 407.9592㎡ (약 123.41평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

기호(1) 토지는 서측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호(3) 토지는 서측 및 남측으로 노폭 2-3미터 내외의 진입로가 각각 소재합니다.

기호(4) 토지는 남동측으로 노폭 3미터 내외의 진입로를 통해 농기계 등 접근이 가능합니다.

기호(5) 토지는 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 노폭 3미터 내외의 진입로가 각각 접해 있습니다.

기호(6) 토지는 남측으로 노폭 3미터 내외의 진입로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당합니다.

기호(2,3) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호(4) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호(5) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

기호(6) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 01월 23일 접수된 창원지방법원 진주지원 2024타경459 강제경매 개시결정입니다 (권리자: 이영수).

* 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지 등기부 요약

- 2000년 04월 24일 접수: 정도생외 2명 (협의분할에 의한 상속 소유권 이전)

- 2024년 01월 23일 접수: 이영수 (1번 정주호 지분강제경매, 말소기준권리)

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본 건은 농촌 지역에 위치한 농경지로서, 주변이 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 따라서 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있으며, 농업 관련 활동이나 전원생활을 위한 입지로 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

본 건은 농촌 마을 내에 위치하여 대규모 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 생활 편의시설은 인근 마을의 소규모 상점이나 관공서 등이 될 수 있으며, 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

마을 내 주택과 농경지가 혼재된 환경으로, 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

1.6. 잠재적리스크

* 농지취득자격증명 필요

목록의 토지는 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 분묘기지권 가능성

목록 토지 서측 경계선상 분묘 1기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 있을 가능성이 있습니다. 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 수목 매각 포함

목록 토지의 제시외 수목(감정서상 ㅂ)은 매각 지분 비율에 따라 포함됩니다.

* 현황 도로 및 경계 확정 문제

목록 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으나, 전체 면적 대비 미미한 수준입니다. 또한, 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 지목과 현황의 차이

목록 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '전' 상태로 이용되고 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목

기호(2) 토지 지상에는 제시외 건물(주택 등) 및 물건(데크, 태양광설비)이 소재하며, 기호(2,3,6) 토지 지상에는 제시외 수목이 소재합니다. 단, 이러한 제시외 건물, 물건 및 수목은 본 매각 대상에 포함되지 않거나, 목록의 수목만이 매각 지분 비율에 따라 포함되는 점 유의해야 합니다.

* 가축사육 제한

지역별로 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 영위 시 확인이 필요합니다.

1.7. 종합의견

본 건은 경상남도 사천시 곤양면 소재 농경지 일부 지분 매각 건입니다. 농촌 지역의 한적한 환경에 위치하며, 토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도 지역에 속해 있습니다. 감정가는 14,489,000원이며, 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다.

다만, 본 건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 분묘기지권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고, 지목과 현황의 차이, 경계 확정을 위한 측량 필요성 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 분묘 존재는 권리관계 및 향후 토지 이용에 있어 중요한 고려사항입니다.

따라서 본 건은 해당 토지에 대한 충분한 사전 조사와 법률적 검토, 현장 답사를 통해 리스크를 명확히 파악하고, 이를 바탕으로 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다. 농업적 이용 또는 전원생활을 고려하는 경우, 관련 법규 및 제반 사항을 철저히 확인하시기 바랍니다.

1.8. 투자포인트

* 농촌 지역의 지분 토지 투자 기회

적절한 가격에 지분 투자를 통해 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 지역의 잠재력

농림지역, 관리지역 등 복합적인 용도 지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 시 잠재적인 활용 가능성이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성

권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 해소하고 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 해당 지역의 토지 시세 및 개발 동향 파악

* 잠재적 리스크 해소에 필요한 제반 비용(측량비, 농취증 발급비, 분묘 이장 비용 등) 추산

* 경매 물건의 입찰 전략 수립

따라서 본 건의 예상 입찰가는 상세한 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.